Kredi Yapılandırmaya Dikkat

Düşen kredi faiz oranları ve piyasa koşullarının yarattığı rekabet sonucu mevcut kredileri yeniden yapılandıran bankalar, faiz kazançlarında meydana gelen kaybı yasalara açıkça muhalefet ederek komisyon ve masraf adları altında tahsil ederek telafi etmeye çalışıyor.

Kısaca mevcut kredi borçları ödeme planının düşük faiz oranlarına göre yeniden yapılması olarak tarif edilebilecek “Yeniden Yapılandırma”, son günlerde tüketicinin gündemine ağırlığını tekrar koydu.

Nasıl Başladı Ne Sağladı

The Lira’dan Fulya Öktem’in haberine göre; kredi kullananlar için faiz oranlarının düşmesiyle elde ettikleri bir avantaj olarak görünse de; durum asında kredi faiz oranlarının düşüşü ile artan rekabet sonucu bankaların kendiliklerinden faiz indirimi yapmalarından ibaret. Zira bir bankayı; kanuni bir zorunluluk olmadıkça; sözleşmenin şartlarını müşterisi lehine değiştirmeye zorlayamazsınız. Bankaları yoğun şekilde kredileri yeniden yapılandırmakampanyalarına yönelten etken, yansıtıldığı gibi faizlerin düşmesi değil günümüz serbest piyasa koşulları. Zira tüketici değişen koşulları avantaja çevirip başka bir bankadan daha uygun koşullarla kredi alarak eski kredisini kapatıyor ve banka ile ilişkisini kesiyor. Giden müşteri başka bir ürün için de ekseriyetle eski bankasına dönmüyor.

Tüketici, “kredi yeniden yapılandırma” ya da “yeniden finansman” adları altında mevcut kredi borcu için yeni bir anlaşma yaparak, borcunu kredinin tahsisi sırasında var olan şartlardan daha iyi şartlarla ödemeye devam ediyor. Yeniden yapılandırmada tek değişen faiz oranları olmuyor. Vade, taksit tutarı, ipotek, para birimi gibi unsurlar da yeniden yapılandırma kapsamında tüketicinin lehine değişikliğe uğruyor.

Daha önce yüksek faizle konut kredisi almış vatandaş, yeniden yapılandırma ile; günün düşük faizlerinden yararlanarak daha az ödeme yapmış oluyor. Faiz avantajının yanında kredi vadesini azaltabiliyor ya da taksitlerinin tutarını değiştirebiliyor.

Yapılandırma Tercihleri Hangi Yönde

Bireysel krediler arasında en önemli yeri tutan, tutar ve vade açısından en ağır şartları taşıyan konut kredilerinin yeniden yapılandırılması sürecinde hesaba katılması gereken pek çok değişken var. Yeniden yapılandırma hesaplamasında dikkatle değerlendirilmesi gereken en önemli noktalar toplam kredi tutarı, kalan vade, taksit tutarı ve piyasada sunulan diğer faiz oranları.

Tüketicinin aynı bankaya yeni ödeme planına göre ödeme yapmaya devam etmek, aynı bankaya bir ya da birkaç taksiti erken ödemek ya da kredisini kapatıp başka bankaya yeni kredi ödemesi yapmak tercihleri arasında da farklar olduğunun altı çizilmeli. Bu tercihler yapılandırma esnasında tüketiciden istenecek masraflar konusunda önem arz ediyor.

Tüketici yeniden yapılandırmada esasen iki tercih yapıyor:

1- Düşen faiz oranına göre yeniden hesaplanan kredisini kredi veren bankaya daha önce belirlenen vadelerle ( ya da vadeyi uzatarak) ödemeye devam ediyor.

2- Faizi yeniden hesaplanan kredisini erken ödeme yoluyla kapatıyor/başka bankadan kredi alarak kredisini erken ödeme yoluyla kapatıyor.

Bu durum 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a 2007 yılında yapılan eklemede açıkça belirtilmişti.

Yasal düzenlemeye göre, Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında Bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.”

Kanun, faiz oranı sabit olarak belirlenmiş kredilerde erken ödeme yapılması durumunda kredi verenin tüketiciden bir erken ödeme ücreti, piyasadaki adıyla “erken ödeme komisyonu” talep edebileceğini söylemiş. Bu ücretin kredi veren için talep edilebilir olması sınırlı sayıda şarta bağlanmış. Maksadı ise erken ödeme ve düşen faizler sebebiyle uğranan zararı telafi etmek ayrıca erken ödemeleri azaltmak. Erken ödeme komisyonu; erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Üzerinden komisyon hesaplanan tutar ise yeni/düşük faiz oranı ile hesaplanmış tutar olacak.

“Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.”

Tüketicinin erken ödeme yapmadan yeniden hesaplanmış kredisini ödemeye devam ettiği durumda banka; yaptığı yeniden yapılandırma işlemi için komisyon, dosya ve başka adlar altında masraf talep edemez. Bankalar tarafından, ödenmesinin zorunlu olduğu algısı yaratılan ve fahiş fiyatlara ulaşabilen ücretlerin bankalar tarafından istenmesinin hiçbir dayanağı yok. Kanun erken ödeme ücretinin hangi şartlarda istenebileceğini açıkça belirtmiş. Banka bahsedilen durumda bu ücreti isteyemez.

Meşhur “dosya masrafı” söz konusu olduğunda “zorunlu masraflar” kavramı devreye giriyor. Yargıtay, emsal teşkil eden kararlarında kullandırılacak kredi için zorunlu masrafların neler olduğunun bankaca ispat edilmesi ve bunların sözleşmede açıkça miktarları ile birlikte yazılmış olması gerektiğini ifade ediyor.

Konut kredileri ele alındığında zorunlu masrafların sadece ekspertiz ve istihbarat masrafı olduğu söylenebilir. Ekspertiz masrafı, üzerine değerlendirme yaptığımız durumda (tüketicinin krediyi veren bankaya ödemeye yapmaya devam etmesi) söz konusu olamaz çünkü devam eden bir ödeme vardır. Ödeme tutarı ve başka şartların değişmesiyle ekspertiz tarafından yapılan işlemin bağlantısı yoktur. Ekspertizin bankanın personeli olması durumunda, yeni kredi alımlarında dahi ekspertiz ücretinin talep edilemeyeceği konusunda yargı kararları var.

Tüketici danışmanları bu konularda tüketicinin banka ile müzakere etmesini salık veriyor.

İstihbarat masrafına gelince; bazı tüketici mahkemelerinde, kredi tahsis aşamasında istihbarat ücreti adı altında makul bir seviyede alınan ücretlerin kabul edilebilir olduğu yönünde karar alınabiliyor. Mahkemeler, bankanın kredinin geri dönüşü hakkında araştırma yapmasının zorunlu olduğunu; sözleşmede belirtilmesi durumunda ve kanunda sayılan şartların varlığı halinde bu işlem için ücret talep edileceğini kabul ediyor. Öncelikle alınacak masrafının sözleşmede açıkça yazması gerekiyor. Ancak bu masrafın banka tarafından talep edilebilir hale gelmesi sadece sözleşmede yazması ile mümkün olmuyor.

Tüketiciye konu ile ilgili açıkça bilgi verilmemişse, tüketiciye içeriği öğrenme olanağı sağlanmamışsa ve tüketici koşulları açıkça kabul etmemişse, sözleşmede yazsa dahi bu masraf istenemiyor. Komisyon, dosya masrafı, istihbarat masrafı gibi ücretler yasalarımızda “Düzenleyenin başka sözleşmelerde de kullanılmak üzere tek yanlı olarak önceden hazırlayıp karşı tarafın kabulüne sunduğu hükümler” olarak vasıflandırılıyor. Ve yasaların öngördüğü şartlar gerçekleşmemişse bu masraflar sözleşmede yazılmamış sayılıyor.

(Uygulamada bankalar dosya masrafı adı altında talep edemedikleri ücretleri istihbarat masrafı adı altında talep ediyorlar.)

TTüketici kanununa ek olarak yeni Borçlar Kanunumuzda da konu ile ilgili düzenleme yapıldı. Borçlar Kanunu’nda “Sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa haklarında açıkça bilgi verip içeriklerini öğrenme imkanı tanıdığını ispatlayamadığı ve karşı tarafın menfaatine aykırı hükümler ile sözleşmenin niteliğine ve özelliğine yabancı olan hükümler yazılmamış sayılacaktır.” deniyor. Aynı kanunun başka bir maddesinde ise “Genel işlem koşullarına, dürüstlük kurallarına aykırı olarak, karşı tarafın aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler konulamaz.” denerek tüketicinin korunması kapsamı daha da genişletiliyor. Tüketiciye kabul ettirilmiş olsa da, dürüstlük kuralına aykırı derecede karşı tarafın aleyhine olan sözleşme şartları bile yazılmamış sayılabiliyor.

Bankaların sözleşmelerinin (neredeyse birebir aynı denecek şekilde) matbu olduğu ve müşterilerine özellikle kredi ürünü kullandırma sırasında açıkça bilgi aktarımı yapmadığı kamuoyunca malumdur.

Tüketicinin bankasına yeniden yapılandırılmış kredisini ödemeye devam etmesi durumunda, banka tüketiciden her ne ad altında olursa olsun ücret talep edemez. Çünkü faiz oranlarındaki düşüş nedeniyle bankalar ya kendiliklerinden yeniden yapılandırma uygulamasına gitmişler ya da müşterilerinin bu doğrultudaki taleplerini kabul etmişlerdir. Tümüyle kendi inisiyatifiyle yaptığı işlem için bankanın masraf, komisyon, plan değişikliği ve benzeri adlarla ücret talep etmesi yasalara aykırıdır.

Tüketicinin kredisinin bir ya da birden fazla taksitini erken ödemesi veya başka bir bankadan çok daha düşük faiz ile aldığı kredi ile kapatma yoluna gitmesi durumunda, komisyon tabir edilen “erken ödeme ücreti” ile ekspertiz ücreti ve istihbarat masrafı gibi ücretler devreye girmektedir. Yeni banka vereceği kredi için ekspertiz görüşü isteyecektir. Ayrıca eski banka ödenen indirimli tutar üzerinden yüzde 2 oranında erken ödeme ücreti alacaktır.

Yapılandırma Kararı Verirken Nelere Dikkat Etmeli

Kredi yapılandırması her koşulda her tüketici için avantajlı olmayabiliyor. Faiz indirimden ya da diğer değişimlerden elde edilen yararlar için bir kar zarar hesabı yapılması gerekiyor.

İlk adım eski faiz oranları ile belirlenen kredinin kalan tutarını yeni faiz oranları ile hesaplamak. Bunun için internette her bankaya ve kredi tipine göre hazırlanmış hesap makineleri bile var.

Tüketici bu tutarı kredi veren banka ya da diğer bankalardaki uzmanlara başvurarak da hesaplatabilir.

Konut kredilerinin yeniden yapılandırılmasında faiz, toplam kredi tutarı, vade ve işlem için ödenmesi gereken birtakım ücretler dikkate alınarak karar zarar hesabı yapılmalı. Örneğin eski faiz ile yeni faiz oranları arasında büyük fark yoksa, tüketici bir taraftan kazanırken başka bir değişkenle kaybediyorsa, sağlanan faiz avantajı erken ödeme ücretinden oldukça fazla değilse yeniden yapılandırma tüketicinin menfaatleri açısından faydasız hale gelebilir. Yapılandırma kararındaki tek etken düşen faiz oranları olarak görülmemelidir.

Kredinin tahsisi sırasında belirlenen faiz şu andaki faiz oranlarından oldukça düşükse, tüketici kalan tutarı yapılandırarak daha az borç ödeyebilir ve kredi maliyeti açısından karlı duruma geçebilir.

Gelecekte Neler Bekliyor

Piyasadaki yoğun rekabet nedeniyle bankalar düşük faiz oranları açıklamakta fakat masraf, komisyon, değişiklik adı altında tahsil ettikleri ücretlerle faiz oranını artırmaktalar. Tüketici mevzuatı yönüyle bu durumun kabulünün mümkün olmadığı yargı kararlarında yer almaya başladı.)
Tersi durumda ise masraf adı altında hiçbir ücret almayacağını belirten bankaların belirlediği faiz oranları çok yüksek olabiliyor.

Yeniden yapılandırma sürecinde şimdilik ortaya çıkan sorunlar ekseriyetle tüketiciden haksız olarak talep edilen ücretler ile ilgili. Çok fazla değişkeni olan yapılandırma hesabını sıradan vatandaşın yapamayacağı düşünülürse, yasalarda alınamayacağı belirtilen ücretleri talep eden bankaların gereken kar zarar hesabını tüketici lehine yapıp yapmadığı merak konusu olmaya devam edecek. Şimdilik aldığı komisyon ve masrafları yargı yoluyla tüketiciye iade etmek zorunda kalan bankaların kredi yapılandırması işlemleri ile ilgili ileride karşı karşıya kalacağı davalar bunlardan çok daha ağır olabilir.

Yeniden yapılandırma işlemlerinde ortaya çıkan sorunlara yetkililer tarafından müdahale edilmesi beklenirken, idarenin mevcut gelir kalemlerini azaltmamak amacıyla duruma müdahale etmeyeceği eleştirileri getiriliyor. Bankanın tüketiciden haksız tahsil ettiği her ücret üzerinden vergi alan devlet, bu haksızlıklar yargıya taşındığında da yargılama için harç alıyor.

Finans Gazete Vatan

En uygun konut kredisi için konut kredisi hesaplama aracı kullanılarak, istenilen kredi tutarı ve vadede göre bütçeye uygun taksit miktarları hesaplanabilir.

En Uygun Konut Kredisi Hangi Bankada? Bankaları Karşılaştırın.