ev kredisi faizleri

www.kredipazari.com portalını kullanarak ev kredisi başvurularınızı yorulmadan, hızlı ve güvenli şekilde yapabilirsiniz.
Ekibimiz size sadece ev kredisi değil, güncel bilgilendirme hizmeti de sunmak ve konut kredileri ile ilgili sorularınıza cevap verebilmek için çalışmaktadır. Danışman mortgage uzmanlarımız piyasayı izleyerek ev kredileri konusunda güvenilir ve doğru bilgileri kolay anlaşılır şekilde takip eder. Ürün çeşitliliği sayesinde, aradığınız kredi türüne en kısa sürede ulaşabilirsiniz.
Ücretsiz “online danışmanlık” sayesinde ev kredisi taksiti hesaplama, gelirinize en uygun ev kredisi faizi ve kredi vadesi belirleme konusunda endişeniz olmasın. Hızlı ve zahmetizce, banka banka dolaşmadan ev kredisi alternatifleri, ev kredisi alternatifleri, vade alternatifleri için kolayca hesaplama yapabilirsiniz. Bankaların sözleşmede yer verdikleri ev kredisi masraflarını öğrenebilirsiniz, ev kredisi sözleşmesinde yer alan terimleri bilgi hattımıza ulaştırabilirsiniz.Bilgi almak istiyorum.

tüm bankaların kredi faizleri hakkında bilgiler

Bankaların ev kredisi faizleri hakkında bilgiler ve ev kredisi faiz hesaplama, kredi taksit hesaplama araçlarını topluca bulabileceğiniz bir site: KrediPazari.com

AKBANK Ev kredisi Faiz Hesaplama
ALBARAKA TURK Ev kredisi Hesaplama
ALTERNATİFBANK Ev kredisi Hesaplama
ANADOLUBANK Ev kredisi Faiz Hesaplama
BANK ASYA Ev kredisi Faiz Hesaplama
BANK POZİTİF Ev kredisi Faiz Hesaplama
CITI BANK Kredi Faiz Hesaplama
DENİZBANK Ev kredisi Faiz Hesaplama
ING BANK Kredi Faiz Hesaplama
İŞ BANKASI Ev kredisi Faiz Hesaplama
FİNANSBANK Ev kredisi Faiz Hesaplama
FORTIS Ev kredisi Faiz Hesaplama
GARANTİ Ev kredisi Faiz Hesaplama
HALK BANKASI Ev kredisi Faiz Hesaplama
HSBC BANK Ev kredisi Faiz Hesaplama
KUVEYT TÜRK Kredi Hesaplama
TEKSTİLBANK Ev kredisi Faiz Hesaplama
TÜRK EKONOMİ B. Ev kredisi Faiz Hesaplama
TÜRKİYE FİNANS Ev kredisi Hesaplama
ŞEKERBANK Ev kredisi Faiz Hesaplama
YAPI KREDI Ev kredisi Faiz Hesaplama
ZİRAAT BANKASI Ev kredisi Faiz Hesaplama

Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Bankaların EFT kodları

Bankaların EFT Kodları

Akbank EFT Kodu 46
Albaraka Türk EFT Kodu 203
Alternatif Bank EFT Kodu 124
Bank Asya EFT Kodu 208
Citibank EFT Kodu 92
DenizBank EFT Kodu 134
Finansbank EFT Kodu 111
Fortis Bank EFT Kodu 71
Garanti Bankası EFT Kodu 62
Halkbank EFT Kodu 12
HSBC Bank EFT Kodu 123
Türkiye İş Bankası EFT Kodu 64
Kuveyt Türk EFT Kodu 205
Millennium Bank EFT Kodu 103
ING Bank EFT Kodu 99
Şekerbank EFT Kodu 59
Tekstilbank EFT Kodu 109
TEB EFT Kodu 32
Turkish Bank EFT Kodu 96
Türkiye Finans EFT Kodu 206
VakıfBank EFT Kodu 15
Yapı Kredi EFT Kodu 67
Ziraat Bankası EFT Kodu 10
Anadolubank EFT Kodu 135
Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Banka ev kredileri hesaplama

Tüm bankaların konut kredisi faizlerini topluca görün, kredi hesaplama araçlarını kullanın, krediler konusunda tavsiyeleri okuyun, hangi kredi en ucuz, hangi banka en hesaplı, bankaları karşılaştırın...KrediPazari.com

Akbank Bireysel Krediler Sayfası

Albaraka Türk Bireysel Krediler Sayfası

Alternatif Bank Bireysel Krediler Sayfası

Anadolu Bank Bireysel Krediler

Bank Asya Bireysel Krediler Sayfası

Citibank Bireysel Krediler Sayfası

Denizbank Bireysel Krediler Sayfası

Finansbank Bireysel Krediler Sayfası

Fortis Bank Bireysel Krediler Sayfası

Garanti Bankası Bireysel Krediler Sayfası

Halkbank Bireysel Krediler Sayfası

HSBC Bireysel Krediler Sayfası

Türkiye İş Bankası Bireysel Krediler Sayfası

Kuveyt Türk Bireysel Krediler Sayfası

Millennium Bank Bireysel Krediler Sayfası

ING Bank Bireysel Krediler Sayfası

Şekerbank Bireysel Krediler Sayfası

Tekfenbank Bireysel Krediler Sayfası

Tekstilbank Bireysel Krediler Sayfası

Türkiye Ekonomi B. Bireysel Krediler Sayfası

Turkish Bank Bireysel Krediler Sayfası

Türkiye Finans Bireysel Krediler Sayfası

VakıfBank Bireysel Krediler Sayfası

Yapı Kredi Bireysel Krediler Sayfası

Ziraat Bankası Bireysel Krediler Sayfası

Daha kapsamlı bilgi almak istiyorum.

ev kredisi için gereken belgeler

Ev kredisi başvurusu için gerekli belgeler nelerdir? Ev kredisi başvurusu için banka şubelerine getirmeniz gereken belgeler genellikle şunlardır:

Satın alınacak konutun tapusu fotokopisi
Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı fotokopisi)
Gelir belgesi
Ücretliler için: Son aya ait maaş bordrosu ve fotokopisi
Serbest Meslek Sahipleri için: Son vergi levhası ve fotokopisi
Emekliler için: Maaş cüzdanlarının fotokopisi
(Varsa) Tapu fotokopileri, kira kontratları ve diğer gelir belgeleri
Son 3 ay içerisinde alınmış ikametgah belgesi veya son 3 ay içerisinde adınıza düzenlenmiş elektrik, su, doğalgaz, telefon faturası aslı / fotokopisi

Ev kredisi başvurusu süreci nasıl işler?
Gerekli belgelerle birlikte, sizin en uygun bulacağınız banka şubesine giderek başvuru formunuzu doldurmanız gerekir.
Bilgi ve belgelerinizde her hangi bir eksiklik yok ise başvurunuz bir gün (24 saat) içerisinde yanıtlanır. (Kredi tutarına ve ev kredisine konu olacak konutun özelliklerine göre söz konusu süre değişiklik gösterebilir.)
Başvurunuzun ön değerlendirmesi yapılır.
Ön değerlendirmesi olumlu sonuçlanan başvurular için konuta ekspertiz yaptırılır.
Ekspertiz raporunda belirlenen konutun değeri doğrultusunda, yararlanabileceğiniz ev kredisi tutarı belirlenir.
Teminat işlemlerin tamamlanır (ev kredisinde teminat olarak adınıza kayıtlı konuta ipotek konulur.)
İpotek işlemi tamamlanınca satıcıya hitaben hazırlanmış bloke çek teslim edilerek ev kredisi kullandırılmış olur.

ev kredisi faizleri konut kredisi taksit hesaplama

Halkbank ev kredisi , Denizbank ev kredisi , TEB ev kredisi , Finansbank ev kredisi , Vakıfbank ev kredisi , Şekerbank ev kredisi , Ziraat ev kredisi , HSBC ev kredisi , Anadolubank ev kredisi , İş Bankası ev kredisi , Garanti Bankası ev kredisi , Türkiye Finans ev kredisi , Millennium Bank ev kredisi , Bank Pozitif ev kredisi

Daha kapsamlı bilgi almak istiyorum.

ev alırken nelere dikkat etmek gerekir

- Satıcının konutun gerçek sahibi olup olmadığını araştırın.

- konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli. Üzerinde ipotek olabilir.

- Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin.- Satılan konut aile konutu ise eş muvafakati mutlaka alınmalı. Aksi takdirde ileride açılacak tapu iptal davasında tapu devredilse bile tapu iptaliyle karşı karşıya kalınır.

- Kadastro müdürlüğüne giderek almak istediğiniz gayrimenkulün haritasına bakın. Çevresinde neler olduğunu önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceğini öğrenin.

- Binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.- Eğer alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.

- Kat karşılığı yapılan bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle noter onaylı anlaşma yaparak kullanılacak tüm malzemeleri ve işin aksaması durumdaki tazminatları belirtin.

- Alacağınız gayrimenkulde bir kiracı varsa yapılan kira kontratını inceleyin. Kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırın

.- Tapu işlemi sırasında alacağınız konutun değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan edin. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönebilir.

- Bölgedeki emsallerden konutun fiyatını değerlendirin.

- Gayrimenkulün işinize, okulunuza, merkezlere olan uzaklığını ve ulaşım durumunu göz önünde bulundurun. - Sonradan çok yüksek aidatlarla karşılaşmamak için konutun mevcut aidatlarını öğrenin.

- konutun ses ve ısı yalıtımı olup olmadığına dikkat edin.

- Bina ve konutun inşaat malzemesi kalitesini öğrenmeye çalışın.

- konutun yeşil alanı ve otoparkı olmasını tercih edin.

- konutun kira getirisini göz önünde bulundurun.

- konutun oda sayısı ve kullanışlı olup olmadığına bakın.

- konut alırken pazarlık yapmayı ihmal etmeyin.

- konutun tesisatlarının durumuna bakın.

- konutun bulunduğu sitedeki sosyal donatıların kime ait olduğunu öğrenin.

- konut fiyatının yüzde 5’inden fazla kaparo vermeyin.

- Mutlaka daha sonradan satıcıyı bulabileceğiniz adres ve telefonu alın.

- Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceğini satış protokolüne yazın ve cezai şart miktarını belirleyin. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.

- Tapudaki masrafların kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varın ve bunu satış protokolüne yazın.

- konutun emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV gibi borçlarının olmadığıyla ilgili belgeleri alın.

- konutların ekonomik ömrünün yaklaşık 50 yıl olduğunu düşünerek, çok yaşlı olmayan konutları tercih edin.

- İklim koşullarını bilmediğiniz bir yerde konut alıyorsanız öncelikle kış şartları hakkında bilgi edinin. Bu yüzden kış aylarında olabilecek problemleri göz ününe alarak en uygun evi seçmeye çalışın.

- Sizin için en uygun olan sistemle ısınan bir ev seçmeye dikkat edin.

İyi bir komisyoncuyla çalışın. Konut almaya karar verdikten sonra bireysel araştırmalarınızın yanı sıra kurumsal bir emlak komisyoncusuyla çalışabilirsiniz. İyi bir emlakçı size en doğru konutu en iyi fiyattan almanızda ve tüm hukuki işlemlerde yardımcı olacaktır. Emlakçıya vereceğiniz ücret size gereksiz gibi görünebilir ama bu tercih konut alımında hem işlerinizi çok kolaylaştıracak hem de hata yapma olasılığınızı en aza indirecektir. Emlak komisyoncusu alacağınız gayrimenkulün yasal durumu hakkında sizin adınıza ayrıntılı araştırma yapmakla yükümlüdür. Fakat emlak komisyoncusuna vekaletname ya da satıcının imzası olmaksızın kaparo vermeyin. Ayrıca emlak komisyoncusuna yer gösterme ücreti de ödemeyin, çünkü bu ücret yasal değildir.
Daha kapsamlı bilgi almak istiyorum.

mortgage ev kredisi ne demektir

Amerika'da konut kredileri sistemi nasıl çalışıyor?

ABD’de ev kredisi sistemi, 3 ana piyasadan oluşuyor:
1.Birincil Piyasa
Tüketicilere doğrudan konut kredisi kullandıran kurumlardan oluşur. Bu kurumların sayısı 10.000 kadardır. Ticari bankalar, ev kredisi konusunda uzmanlaşmış olan ev kredisi şirketleri, tasarruf ve ev kredisi sandıkları ve kredi birlikleri gibi kuruluşlardır. Bu kuruluşlar, hem kişilere, hem de, konut yapıp kiraya vermek isteyen şirketlere konut kredisi verirler.

2. İkincil Piyasa
İkincil piyasada yer alan kuruluşlar, bireylere doğrudan ev kredisi vermezler. Bunun yerine, birincil piyasadaki kreditörlere devamlı ve istikrarlı bir şekilde fon girişi sağlayarak, bu kurumların daha fazla ev kredisi vermesini mümkün hale getirirler.
Bu piyasa, esas olarak, Fannie Mae ve Freddie Mac isimli iki kuruluştan oluşmaktadır. Bunlar borsada kote özel kuruluşlardır. Bu kuruluşlar, her yıl birincil piyasada oluşturulan ev kredisi portföylerinin takriben 2/3’ünü satın alırlar. Bu yöntemle, hem birincil piyasadaki kreditörlere fon girişi sağlarlar, hem de, konut kredisi portföy risklerini bu kurumlardan devralırlar.
Fannie Mae ve Fredie Mac, birincil piyasa ile sermaye piyasaları arasında önemli bir aracı görevi yaparlar.

3. Sermaye Piyasaları
Konut kredisi sisteminin nihai fon kaynağı sermaye piyasalarıdır. Bu piyasadaki yatırımcılar, Wall Street adıyla anılan ABD iç piyasasındaki kurumlar ile global piyasalarda faaliyet gösteren sigorta şirketleri, emeklilik ve yatırım fonları, merkez bankaları, ticari bankalar gibi kurumlardır.
Fannie Mae ve Freddie Mac, bu piyasalardan, iki yöntemle fon elde ederler:
• Borçlanma senetleri çıkararak sermaye piyasalarında satarlar.
• İpoteğe dayalı borç senetleri ihraç ederek aynı piyasada satarlar.
Vergi teşvikleri
ABD’de devlet, ev kredilerini vergi teşvikleri yoluyla da desteklemektedir. Konut kredisi kullanan kişiler, bu kredilere ödedikleri faizleri, belirli formüller çerçevesinde ödeyecekleri vergilerden düşerler.

ne kadar ev kredisi alabilirim?

Bankalar ne kadar ev kredisi verir?

Bankalar, ev kredisi değerlendirmesi yaparken, aşağıdaki yaklaşık kriterleri kullanırlar. Ev kredisi tahsis kriterleri bankadan bankaya önemli değişiklikler gösterir. Ancak, gelişmiş piyasalarda, uzmanlar bu genel oranları önerirler.

Aylık ev kredisi taksitiniz gelirinizin beşte birini geçmemeli...

Bir ay içerisinde ödeyeceğiniz borç taksitlerinin toplamı, mümkünse aylık gelirinizin %20’sini geçmemelidir. Bu taksitlere bireysel krediler, kredi kartı kredileri, taşıt kredisi ve mağaza taksitleri dahil, konut kredisi taksitleri hariçtir. Aylık giderleriniz borç taksidi olarak değerlendirilmez.

Ev kredisi yle %40’a çıkabilirsiniz

Eğer ev kredisi kullanıyorsanız, aylık taksit tutarınız, aylık gelirinizin %40’ına kadar çıkabilir. Buradaki düşünce şudur: ev kredisi kullanarak bir konut satın almış olduğunuz için artık kira ödemiyorsunuz. Kiradan tasarruf ettiğiniz tutarı, ev kredisi taksidi ödemelerinde kullanabilirsiniz.

%10’u tasarrufa ayırmalısınız

Aylık borç taksitlerinizin ve giderlerinizin toplamı, her zaman, aylık gelirinizin altında olmalıdır. Ayrıca, aylık gelirinizin en az %10’unu tasarruf etmelisiniz.

Aylık gelirinizi hesaplarken, bir yıl içerisinde kazandığınız ücret, ikramiye, serbest meslek geliri, kira, faiz, nafaka, burs gibi tüm gelirlerinizi toplayıp 12’ye bölünüz.

Aylık giderlerinizi hesaplarken, kira, elektrik, telefon, giyim, mutfak, sağlık, eğitim, sigorta pirimleri, ulaşım vb gibi tüm giderlerinizi toplayıp, bunun üzerine borç taksidi ödemelerinizi ekleyiniz.

Ne kadar borç mantıklıdır?

Bankaların size borç vermeyi kabul etmesi, o ev kredisini almanın sizin için iyi olduğu anlamına gelmez. Mali işlerinizi, kendi risk parametreleriniz içerisinde idare edin.

Toplam borç seviyenizin risk durumunu ölçerken, uzmanlar şu genel değerlendirmeyi yaparlar (lütfen, buradaki kriterlerin, bankaların tahsis kriterlerinden daha muhafazakar olduğuna dikkat ediniz):

Ne zaman durumunuz iyi demektir?

Eğer bir ay içerisinde ödediğiniz borç taksitleri tutarı (konut kredisi dahil, giderleriniz hariç) aylık gelirinizin %20’sini geçmiyorsa, mali durumunuz iyi demektir. Finansal işlerinizi tedbirli bir şekilde idare ediyorsunuz.

Dikkat etmenin zamanı geldi

Eğer borç taksitleri tutarınız aylık gelirinizin %21-40’ı arasında ise, aylık gelir ve giderlerinizi çok dikkatli takip etmeniz gerekmektedir. Giderlerinizi ve borçlarınızı azaltmanızı, mümkünse gelirinizi artırmanızı tavsiye ederiz.

Ne zaman durum riskli hale gelir?

Eğer borç taksitleri tutarınız aylık gelirinizin %40’nı geçiyorsa derhal yeni borç almayı durdurmalı, borcunuzu acilen azaltmanın yollarını aramalısınız.
Ev kredisi hakkında detaylı bilgi almak istiyorum.

ev kredileri

Konut kredisi (konut kredileri) kullanmak konusunda aklınıza takılan kilit konulardan bazılarını aşağıya sıralıyoruz.
Bu konularda merak ettiklerinizin hepsini, güncel bilgiler ve hesaplamalarla, kendi bütçenize uygun kredi seçeneklerini KrediPazari.com'da bulabilirsiniz...

banka ev kredisi başvurusu, ev kredileri, hangi kredi, ucuz kredi, kredi faiz oranları, kredi hesaplama, ev kredisi hesaplama, en iyi kredi hangisi, en uygun kredi, en iyi ev kredisi hangisi, masrafsız kredi, en düşük masraflı ev kredisi, ipotek kredisi, ev kredileri, ev kredileri , banka ev kredisi başvurusu, ev kredisi başvurusu, ev kredisi hesaplama, konut kredisi hesaplama, emlak kredisi, ev kredisi taksiti hesaplama, ev kredisi komisyonu, konut kredisi komisyonu, evin tamamına kredi, evin tamamına kredi, ev kredileri, konut kredileri, konut kredisi masrafları, ev kredisi masrafı, konut kredisi komisyonu, ev kredisi komisyonu, ipotek kredisi, en uygun ev kredisi , en ucuz ev kredisi , en düşük faizli ev kredisi , en ucuz konut kredisi, ev ucuz ev kredisi, en ucuz ev kredisi, en hesaplı ev kredisi, DASK, hayat sigortası, ev sigortası, konut sigortası, düşük masraflı ev kredisi , masrafsız ev kredisi , kefilsiz ev kredisi , evin tamamına kredi, konutun tamamına kredi, en için kredi, konut için kredi, banka faiz oranları, banka ev kredisi oranları, banka ev kredisi oranları, bankaların ev kredisi oranlarını karşılaştır, bankaların konut kredisi oranlarını karşılaştır, ev kredisi masraflarını karşılaştır, ev kredileri masraflarını karşılaştır, konut kredilerinin masraflarını karşılaştır, ev kredilerinin masraflarını karşılaştır, konut kredisi başvurusu, ev kredisi başvurusu, konut kredisi taksiti hesaplama, ev kredisi taksiti hesaplama, bina kredisi, inşaat kredisi, arsa kredisi, bina kredileri, inşaat kredileri, arsa kredileri, bina kredisi hesaplama, arsa kredisi hesaplama, inşaat kredisi hesaplama, bina kredisi faizleri, inşaat kredisi faizleri, arsa kredisi faizleri, bina kredisi başvurusu, inşaat kredisi başvurusu, arsa kredisi başvurusu, bina kredisi taksiti hesapla, inşaat kredisi taksiti hesapla, arsa kredisi taksiti hesapla, konutun tamamına kredi, evin tamamına kredi, ertelemeli kredi, ara ödemeli kredi, erken kapatma ücreti, erken kapatma cezası, erken kapatma komisyonu, düşük faize geç
Bilgi almak istiyorum.
Halkbank ev kredisi hesaplama
Denizbank ev kredisi hesaplama
TEB ev kredisi hesaplama
Finansbank ev kredisi hesaplama
Fortis ev kredisi hesaplama
Vakıfbank ev kredisi hesaplama
Şekerbank ev kredisi hesaplama
Ziraat ev kredisi hesaplama
HSBC ev kredisi hesaplama
Anadolubank ev kredisi hesaplama
İş Bankası ev kredisi hesaplama
Garanti Bankası ev kredisi hesaplama
Türkiye Finans ev kredisi hesaplama
Millennium Bank ev kredisi hesaplama
Bank Pozitif ev kredisi hesaplama

ev alma rehberi

Ev mi almak istiyorsunuz? İşte size ev alırken nelere dikkat etmenize dair özel bir rehber...

Ev sahibi olmak hemen hepimizin hedeflerinden biridir. İster ikinci el, ister proje aşamasında konut alın, mutlaka değerlendirmeniz gereken birçok konu ve dikkatli olmanız gereken bazı unsurlar var. İşte ev alımı sırasında önceden düşünmeniz ve araştırmanız gereken bazı öğeleri sizler için derledik.

Ev seçiminde ilk düşüneceğiniz konu alacağınız konutun amaca uygunluğu. Yatırım amaçlı mı, yoksa yaşamak için mi ev alıyorsunuz. Eğer yatırım amaçlı alıyorsanız mutlaka az maliyetle yüksek getiri almak sizin için en önemli konu. Eğer amacınız satın aldığınız konutta yaşamak ise evin bulunduğu çevre ve kalitesi, çocuğunuz varsa okula mesafesi, arabanız varsa otoparkının olup olmaması gibi birçok farklı etken seçiminize yön verecektir. Tabii bir de işin hukuki yönleri var. Ev kredileri bunlar sadece biri...
Konut kredileri konusunda Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Mortgage uzmanları tarafından hazırlanan, güncel bilgiler, bankaların konut kredisi faizleri, ev kredisi masrafları, taksit hesaplama araçları ve daha birçok tavsiye alabileceğiniz güvenilir bir kaynak: KrediPazari.com

AKBANK Kredi Faiz Hesaplama
ALBARAKA TURK Ev Kredisi Hesaplama
ALTERNATİFBANK Ev Kredisi Hesaplama
ANADOLUBANK Ev Kredisi Faiz Hesaplama
BANK ASYA Ev Kredisi Faiz Hesaplama
BANK POZİTİF Ev Kredisi Faiz Hesaplama
CITI BANK Ev Kredisi Faiz Hesaplama
DENİZBANK Ev Kredisi Faiz Hesaplama
ING BANK Ev Kredisi Faiz Hesaplama
İŞ BANKASI Ev Kredisi Faiz Hesaplama
FİNANSBANK Ev Kredisi Faiz Hesaplama
FORTIS Ev Kredisi Faiz Hesaplama
GARANTİ Ev Kredisi Faiz Hesaplama
HALK BANKASI Ev Kredisi Faiz Hesaplama
HSBC BANK Ev Kredisi Faiz Hesaplama
KUVEYT TÜRK Ev Kredisi Hesaplama
TEKSTİLBANK Ev Kredisi Faiz Hesaplama
TÜRK EKONOMİ B. Kredi Faiz Hesaplama
TÜRKİYE FİNANS Ev Kredisi Hesaplama
ŞEKERBANK Ev Kredisi Faiz Hesaplama
YAPI KREDI Ev Kredisi Faiz Hesaplama
ZİRAAT BANKASI Ev Kredisi Faiz Hesaplama

ev alırken dikkat edilecek konular

Ev alımında dikkat edilecek konular
Hukuki Değerlendirme

Evin tapusu tek kişi üzerine mi yoksa ortaklı mı? Kullanım hakkı ve irtifa durumu nedir? Kat İrtifakı bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır. Dolayısıyla kat mülkiyetinden söz ederken, tamamlanmış bir yapının daire, büro, dükkan, depo, kat gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet hakkından bahsediyoruz.

Satın alacağınız veya aldığınız bağımsız bölümün tapusunda sizin hisseniz arsa hissesi olarak gözüküyorsa, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmesini engelleyen bir neden olabilir. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanununa göre cins değişikliği yapılmamış demektir. Ayrıca bu kredi iskansız da olabilir. Bu konuyu mutlaka önceden araştırmanız gerekir. Ayrıca unutmamanız gerekir ki, evinizi ev kredisi ile almayı planlıyorsanız, kredi kredisi sadece kat irtifakı / kat mülkiyeti alınmış evlerelara verilmektedir.

Araştırmanız gereken bir diğer konu da tapu kaydında kredi üzerinde herhangi bir kısıtlılık hali bulunup bulunmadığı. Tapu dairesinden öğrenebileceğiniz bu bilgiyle almayı düşündüğünüz kredi üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlılık halleri varsa satın alma durumunda çeşitli problemlerle karşılaşmanız kaçınılmazdır.

Ayrıca düşünmeniz gereken bir diğer konu da, varsa, ev içinde ikamet etmekte olan kiracılarla ilgilidir. Evi satın almadan önce mutlaka kira sözleşmesini okumanız faydalı olacaktır.

ev alırken nelere dikkat etmeli - devam

Ekonomi
Bunların dışında evi alacağınız bölgede genel bir fiyat araştırması yapmanızı ve almayı planladığınız evi semtteki diğer evlerle kıyaslamanızı öneririz. Konutun satış fiyatı yanında kiralama fiyatlarının da sizin için uygun düzeyde olup olmadığını araştırmakta fayda var.

Alacağınız konutun banka kredisine uygunluğu da bir diğer önemli konu. Alırken ev kredisi kullanmayı düşünmüyorsanız bile ileride satmak istediğinizde karşınıza çıkacak alıcıların büyük bir kısmı krediye uygun ev arıyor olacaklardır.

Konutun geçmiş yıllara ait elektrik, su, çevre vergisi, emlak vergisi gibi borçlarının olup olmaması önemli bir konu. Ayrıca geçmiş yıllara ait ödenen ısınma bedellerini öğrenmekte büyük fayda var. Hem bütçenizi planlamanız, hem de binada yeterli yalıtım olup olmadığını öğrenmeniz için bu bilgileri varsa komşularınızın geçmiş faturalarına bakarak araştırabilirsiniz.

Alacağınız evin tadilat ihtiyacı da diğer bir bütçe kalemi. Keyfi yenilemelerin dışında tadilat, bakım ve onarım gerektiren bölüm ve cihazlar varsa bunlar evin satış bedelinin üstüne eklenerek evin sizin için toplam maliyetini oluştururlar. Özellikle kirli/temiz su ve elektrik tesisatlarının eski olması sizin için ekstra maliyet çıkarabilir ve denetlenmesinde fayda vardır.

Binanıntadilat ihtiyaçları ve bunlara dair planlamalar göz önünde bulundurmanız gereken bir diğer konu. Yenilenen ve taksitlere bölünmüş olan asansör, boya, çatı, yalıtım gibi giderler siz evi satın aldıktan sonra size mi, yoksa eski ev sahibine mi aittir? Bu tarz binaya ait büyük değişimler gerekiyorsa ödediğiniz konut taksidi yanında bir de bu tarz maliyetleri göz önüne almanız gerekebilir. Ayrıca binanınyönetim ve aidat sistemi, katılım gibi konularda önceden araştırmanız gereken diğer unsurlar.
Ev kredisi hesaplama, ev kredisi taksitleri, ev kredisi ödemeleri, ev kredileri hakkında bilgi almak istiyorum

ev alırken binanın özellikleri nasıl olmalı...

Binaya Ait Özellikler
Evle ilgili ilk bakmanız gereken özelliklerden biri bugünkü ihtiyaçlarınız yanında gelecekteki ihtiyaçlarınızı da karşılayıp karşılamadığı. Örneğin aileye katılacak yeni bireyler, uzun süreli misafirler, büyüyen çocukların artan alan ihtiyaçları gibi ileriye dönük ihtiyaçlarınız için modifiye edebileceğiniz bir ev aramak uzun vadede sizi çok rahatlatacaktır. Eğer varsa özellikle engelliler ve yaşlılar için de gözlemde bulunmanız gereklidir. Örneğin koridorların tekerlekli sandalye için uygun genişlikte olması, merdiven ve sahanlıkların dönüşe uygun olması gibi.

Aynı zamanda bina girişlerinde olması gereken rampalar, modifiye edilebilecek olan wc ve banyolar gibi özellikler sandığınızdan çok daha önemli olabilir. Ayrıca acil durumlarda sedye taşınmabilmesi için uygun genişlikte koridor ve asansörlere de ihtiyaç duyabilirsiniz. Bebek arabaları için de durum aynı şekilde söz konusudur.

Binanın dış girişi de seçiminizi etkileyebilecek etkenlerden biridir. Girişte rüzgar, kar, yağmur gibi dış etkenlerden korunmanız için rüzgarlık veya saçak bulunması; gece yarısı güvenli bir şekilde girebileceğiniz gibi aydınlatılıyor olması, yabancıların girişini caydıracak düzeneklerin bulunması bina adına artı puan sağlar. Binada olabilecek çöp bacası, sığınak gibi ekstralar da hayatınızı kolaylaştımak için size çok faydalı olacaktır.

Taşıyıcı sistem ve deprem dayanımı: Bina ve zemin etüdü yapılmış binalara yerleşmek her zaman için çok avantajlıdır. Eğer binanın onaylı bir taşıyıcı sistem projesi de varsa içiniz rahat olarak yerleşebilirsiniz. Fakat çoğu eski yapı yeni deprem yönetmeliklerine uygun olarak inşa edilmemiştir. Böyle bir durumda bir uzmandan faydalanarak binanın taşıyıcı sisteminde önceden onarım yapılıp yapılmadığının kontrolü, binada bulunan çıkmalar, sonradan müdahele ile açılan boşluklar, kaldırılan duvarlar, bodrum katı olup olmaması, hazır beton kullanımı, suya karşı alınan önlemler, çevredeki diğer binaların durumu ve etkisi kontrolleri yaptırmanızı öneririz. Elbette elinizde binanın yapımı sırasında çekilmiş fotoğraf varsa özellikle temellerde su yalıtımı olup olmadığı konusunda kesin kanıtlarınız olabilir. Bu gibi kesin kanıtların dışında bir uzmana danışmakta her zaman fayda vardır.

Mutfak ve Banyolar: Mutfak ve banyolar için en önemli unsur tesisatların iyi bir şekilde çalışması ve kullanım alanının yeterliliğidir. Çamaşır, bulaşık vb makinaları için tesisat bağlantıları, sıcak su tesisatının olup olmaması, havalandırma ve ışık kontrolü, donatılarda (lavabo, küvet vb) çatlama, kırılma ve su sızdırma gibi unsurlar dikkat edilmesi gereken diğer konulardır.

Duvarlar, Tavanlar, Döşemeler: Duvarlarda siyah leke, küf gibi sorunlar varsa gerekli ısı ve su yalıtımı yapılmamıştır. Özellikle sıcak ve kuru mevsimlerde yeni yapılmış boya badana söz konusuysa konuyu ayrıntılı olarak araştırmanızı öneririz. Duvar, tavan ve döşemelerde çatlama, dökülme, kabarma, küflenme, solma vb problemler, balkon ve teraslarda suyun rahatça uzaklaşabilmesi , döşemelerin kolay temizlenebilir olması ve farklı döşeme birleşimlerinde uygun çözümlerin uygulanmış olması dikkat etmeniz gereken diğer konular. Ayrıca süpürgeliklerin döşeme ve duvarla birleşim yerleri de dikkat edilmesi gereken diğer bir konudur.
Daha fazla bilgi almak istiyorum.


Kapılar ve Pencereler: Aksamı tam ve düzgün çalışan kapı ve pencereler, özellikle ısı ve ses yalıtımı da yapılmışsa ihtiyacımızı karşılayabilir. Fakat eşya giriş çıkışları için genişlikleri, eşik ve denizliklerde bozulmalar, kırılma, ayrılma gibi problemler gene de dikkat etmemiz gereken noktalar. Ayrıca pencerelerin dışarıdan kolay temizlenebilir olması önemli.

Çatılar ve Bodrum Katları: Çatı ve bodrum katlarının performanslarını takip etmek için özellikle yağmurlu günleri seçmelisiniz. Bunun dışında gerekli yalıtımların yapılıp yapılmadığı, varsa ısıtma sistemlerinin uygunluğu ve havalandırması gibi konularda uzman yardımı almak isteyebilirsiniz.

Elektrik, Telefon ve Aydınlatma Sistemi: Öncelikle elektrik sisteminin sahip olduğunuz cihazların yükünü kaldırabilecek seviyede olup olmadığının ve topraklama sisteminin kontrolünü yapmak gerekiyor. Ayrıca mekanlardaki priz, anahtar ve aydınlatma elemanlarının çalışıp çalışmadığı, sayıca yeterliliği, uygun konumlandırılması ve ayrı sigortalardan çalışıp çalışmadığının kontrolü yapılmalı. Kablo TV, anten, Digitürk gibi bina içinde ortak kullanıma uygun sistemler olup olmaması, telefon hatlarının çekilmiş olması ayrıca varsa kapı zili, duafon ve videonun çalışır durumda olması dikkat edilecek diğer hususlardır. Ayrıca bahçe, balkon ve teraslarda da elektrikli cihazlar için priz olmasını tavsiye ederiz. Apartmanın ortak alanlarında yer alan aydınlatmalarda elektrik kesilmesi gibi normal dışı durumları destekleyecek sistemler, hareket sensörleri, olabiliyorsa jenaratör konfor ve güvenliğiniz için önemlidir.

Ayrıca binanın ve dairenizin ısıtma, soğutma ve havalandırma sistemi, kullanılan sıhhi tesisatlar ve yangın güvenliği gibi konuları da kontrol etmenizi öneririz.

Tabi eğer inşa haline bir ev alıyorsanız yukarıdaki önerilerimiz dışında bir de satıcının güvenilirliği, mali durumu, geçmişte sattığı evler, size taahhüt ettiği süre, maliyet ve kalite koşullarını sağlayıp sağlayamayacağı gibi konular söz konusu. Eğer inşa halinde bir ev satın alıyorsanız yukarıda saydığımız konular dışında bu konuları da dikkatle incelemenizi öneririz.

ev kredilerinde önemli konular

KONUT KREDİSİ (EV KREDİSİ YA DA MORTGAGE) ALIRKEN AŞAĞIDAKİ KONULARA DİKKAT EDİN...

Pursantajlı, yani inşaat şirketi ve bankanın anlaşarak alıcıya kredi kullandırdığı sistemde faiz yükü daha düşük. Kredi kullanırken, sadece faiz değil, sigorta, expertiz, komisyon gibi masraflara da dikkat etmek gerekiyor.
Sigorta Primleri : Yukarıda sıralanan kesintilerden hayat sigortası, DASK ve konut sigortası müşterilerden yıllık olarak isteniliyor. Bunun için bunların priminin ne kadar olduğu ayrıca önemli. Sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir.
Pursantajlı Ev Kredisi Avantajlı : Pursantajlı kredi, inşaat şirketinin bir banka ile anlaşarak, inşaat finansmanını, konut satın alanların kredileriyle finanse etmesi anlamına geliyor. Diyelim ki 20 yılık ev kredisi kulandınız ve projeniz 18 ayda bitecek. Ödediğiniz peşinat çoğu zaman arsa payı olarak inşaat şirketinin oluyor. Banka inşaat şirketine çekilen kredileri bir defada ödemiyor. Tıpkı devlet müteahhitliğinde olduğu gibi aylık hakediş yöntemiyle kredi veriyor. Böylece aylık ev kredisi faizleri daha düşük oluyor. Normal konut kredisi kullanıldığında aylık faiziniz 1.10 civarındaysa bu yöntemle aylık 0.75 ile 0.80 arasında ev kredisi kullanılabiliyor.
ev kredisi icradan satışlarda %18’i KDV ve %11’i ceza ve tevkif evleri kesintisi olmak üzere %29’luk kesinti var. Bu da 100.000 TL’lik konutta 29.000 TL anlamına geliyor.
Banka komisyonuna dikkat: Kredi uygulamalarına bakıldığında bazı bankaların %0.5 ile 2 arasında değişen oranlarda komisyon aldığı görülüyor. Bunlar diğer komisyon ve ücretlerden ayrışan kredi komisyonu denen ücretler ve onaylanan ev kredisi tutarına göre belirleniyor. Ancak alana bankalar ismine her zaman ev kredisi komisyonu demediği için tüketicinin kredi tutarına göre değişen sigortalar dışında kalan ödemelerinin toplamına bakmaları gerekiyor.
Kredi verecek kuruluşlar artacak: Simdilik sadece bankalar ve BDDK’nın izin verdiği kuruluşlar konut kredisi kullandırıyor. Mortgage geldiğinde ise BDDK’dan yetki alan her kuruluş kredi kullandırabilecek. Bu rekabetle birlikte yüzlerce alternatif ürün gelecek.
Ücret kalemlerini öğrenin: Ev kredisi kullananlardan şu ücretler isteniyor; Komisyon, BSMV, dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti ekspertiz ücreti, işlem ücreti, konut sigortası, hayat sigortası ve DASK. Kredi kullanacağınız bankanın bunların hangilerini istediğini araştırın. Ayrıca hangisine ne kadar istediğini de; çnkü bunlar için istenilen tutarlar bankaya göre değişebiliyor...
Hayat sigortasından şaşmayın: Ucuzluğu dolayısıyla bazı bankalar, ev kredisi alanlara hayat sigortasını zorunlu tutmuyor. Ferdi kaza sigortasını da kabul ediyorlar. Ferdi kaza sigortasında primler daha düşük ama kapsamı sınırlı. Kredi kullanan vefat ettiğinde, vefat nedeni ferdi kaza sigortası kapsamında değilse, banka ev kredisi borcunu kapatmak için evi satışa çıkarmak zorunda. Hayat sigortasında ise 100 bin YTL’lik kredi kullanan birisinin vefat etmesi durumunda, sigorta şirketi borcu kapatıyor. Ayrıca ödenen ana parayı- diyelim ki 20 bin YTL olsun- yakınlarına veriyor.

konut kredileri ödemeleri nasıl hesaplanır

MORTGAGE SİSTEMİNİ İYİ TANIYIN
Klasik bir Amerikalı'nın yaşamının vazgeçilmez bir parçası olan mortgage, Türk insanının da yaşamına bir daha çıkmamak üzere girdi.

'Konut finansman sistemi', tüm hayatınızı kökünden değiştirecek bir mucize değil. Bu sistemden yararlanarak ev sahibi olabilmek için, sistem hakkında tam ve doğru bilgilere sahip olmanız gerekiyor. Kanunun çıkması ile ev fiyatlarının bir anda düşeceği veya konut kredisi faiz oranlarında büyük düşüşler olacağı yönündeki beklentiler gerçekçi değil. Bu beklentilerimiz gerçekleşmedi diye de sistemi tamamen reddetmek veya kötülemek de doğru değil. Konut finansman sisteminin Türkiye'de oturması için biraz zaman vermemiz gerekiyor. Diğer taraftan ev fiyatlarının ve ev kredisi faiz oranlarının düşmesi, daha çok genel ekonomi ile ilgili hususlardır ve bunun sorumluluğunu sisteme yüklememek gerekir. İleriki dönemlerde, sistemin çeşitli vergisel teşviklerle desteklenmesi ile konut edinme maliyetinin, birçok kişi tarafından karşılanabilecek seviyelere düşeceği beklenebilir.
Konut finansman sistemi (KFS) veya kamuoyunda bilinen adıyla 'mortgage' özellikle Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük bir uygulama alanına sahiptir. Bugün, mortgage kredisi kullanarak ev sahibi olmayan Amerikalı sayısı oldukça az. Konut finansman sisteminin özellikle ABD'de gelişmesinin ve uygulama alanı bulmasının birçok nedeni bulunuyor. Bunların hepsini burada sıralamak mümkün olmamakla birlikte, bunun böyle olmasının başlıca sebebi ABD'de çok gelişmiş bir finansal sistemin ve ipoteğe dayalı sermaye piyasası araçlarının işlem göreceği piyasaların var olması, enflasyonun dünya ortalamasına göre çok daha düşük seviyelerde bulunması veya başka bir deyişle yıldan yıla büyük dalgalanmalar göstermemesidir.

Bilindiği üzere ABD'deki ve diğer ülkelerdeki uygulamalar incelenerek Sermaye Piyasası Kurulu'nun öncülüğünde hazırlanan konut finansman sistemine ilişkin kanun tasarısı geçen hafta TBMM'de kabul edilerek yasalaştı. Aslında henüz kanun tasarısı yasalaşmadan bile konut finansman sisteminin etkileri ekonomik yaşamımızda kendisini gösterdi ve hemen hemen tüm bankalar ev kredisi faizlerini birçok insanın kullanabileceği seviyelere düşürdü. Kanun tasarısının yasalaşmasından sonra faiz oranlarının hemen düşeceği ve herkesin ev sahibi olacağı yönündeki kamuoyu beklentisi ise maalesef karşılanamamış ve insanlarda büyük bir hayal kırıklığı yaratmıştır. Bunun en önemli sebebi ise, kanun tasarısında yer alan bazı vergi teşviklerinin tasarıdan çıkarılarak yasalaşmış olması. Konut kredisi kullanacaklarının nelere dikkat etmesi ve hangi şartlarda ne tür ev kredisi kullanması gerekir: işte temel bilgiler...

Sistemin işleyişini kolaylaştıran şartlar

. Makroekonomik koşulların belirli bir istikrar arz etmesi,

. Tapu kayıtlarının güvenilir ve kolay erişilebilir olması,

. İpoteklerin hızlı bir şekilde tesis edilebilmesi,

. Gayrimenkullerin değer tespitinin doğru yapılması,

. Borç geri ödemelerinin aksaması durumunda takip prosedürünün çabuk sonuçlanması,

. Konut finansmanı alacaklarının menkul kıymetleştirilmesini sağlayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması,

. Tüketiciye kaynak sağlanmasından ilgili alacakların menkul kıymetleştirilmesine kadar olan süreçteki işlem maliyetlerinin düşürülmesi,

. Sistemin vergisel olarak desteklenmesi gerekmektedir.

Yasadan önce kullanılan krediler ne olacak?

Kanunda yer alan konut finansmanı tanımına uyan ve kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, kanunun ilgili geçici 11'inci maddesinin yürürlüğe girmesini takibeden üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu kanunda yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesini talep edebilecek. Süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin kullandıkları krediler ise, bu kanun kapsamında değerlendirilecek ve bu kanun hükümlerine tabi olacaktır.

Haklarınız ve yükümlülükleriniz neler?

. Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde ev kredisi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler ve koşulları içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.

. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden 'bir iş günü geçmeden' imzalanan sözleşme geçersizdir.

. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.

. Borçlunun temerrüde düşmesi (ev kredisi geri ödemesinde gecikmesi) halinde, konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.

. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için, en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.

. Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir.

. Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmın tüketiciye ödenmesini takiben, tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde, konut sahibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluna başvurabilir.

. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.

. Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilir.

. Ev kredilerinde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı faiz olarak kabul edilir.

. Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik ev kredilerinde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranların sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Ev kredisi raiz oranının değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Ev kredisi faiz oranının değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından belirlenir.

. Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi, aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksit için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve ev kredisinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında, bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.

. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini (% 2) geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.

Ev kredisinin erken kapatılması ne zaman avantajlıdır?

Eğer uzun vadeli ve sabit faizli konut kredisi kullanılmışsa ve konut kredisi faizlerinde bir düşüş varsa, bu durumda mevcut konut kredisinin cezasına katlanılmak suretiyle tamamının daha düşük faizli yeni bir konut kredisi kullanılmak suretiyle erken kapatılması tercih edilebilir.

Değişken faizli kredi kullanacaksanız dikkat!

Sabit faizli ev kredisinde faiz oranı ev kredisi vadesi boyunca sabit kalır. Ancak bu ev kredisi türünde faiz genelde bir endekse bağlı şekilde dönemsel olarak değişir ve taksit ödemeleri artar veya azalır.

Değişken faizli kredi kullanırken şu soruların cevaplarını vermiş olmanız gerekir:

. Eğer faiz oranları yükselirse, aylık gelirim yüksek taksit ödemelerini karşılayacak kadar artacak mı?

. Gelecekte araba kredisi ya da okul taksidi gibi büyük ödemelerin altına girecek miyim?

. Bu evi ne kadar süre elimde tutacağım? Eğer kısa vadede satmayı düşünüyorsanız faiz oranlarının artması büyük bir sorun değildir.

Ödeme şoku nedir?

Ödeme şoku, ilk ayarlamada aylık taksitiniz ani bir şekilde yükselirse meydana gelir. Şimdi yukarıdaki örnekten devam ederek, indirimli yüzde 8 faizin ikinci yılda standart yüzde 10'a çıkması sonucu, aylık taksidin ne olacağına bakalım.

Ev kredisi faiz oranı (yüzde) aylık taksit (TL)

İlk yıl/indirimli 8 476.95
İkinci yıl 10 568.82

Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı üzere, endeks oranı sabit kalsa bile aylık taksit tutarı 568.82 YTL olarak gerçekleşmiştir.

İlk yılda endeks oranının %2 arttığını düşünelim. Bu durumda ev kredisinin faiz oranı yüzde 12 olacaktır ve aylık taksit ödemesi 665.43 TL'ye çıkacaktır. Bu aylık ödemenin yaklaşık 200 YTL artmasıdır. İşte indirimli değişken faizli ev kredisi kullanmanın riski budur.

İsterseniz önce faizi ödeyebilirsiniz
Herkesin ev sahibi olma hayali vardır. Ancak, yüksek ev fiyatları sebebiyle bu ulaşılması mümkün olmayan bir rüya gibidir. Aylık taksit tutarlarını herkesin ödeyebileceği bir düzeye getirmek için, çoğu kredi kuruluşu ilk yıllarda sadece faiz ödemesi yapabileceğiniz ya da kredinin aylık faiz tutarında daha düşük minimum ödeme imkanları gibi seçenekler sunarlar.

Geleneksel konut kredisinde her ay ana para ve faizi içeren taksit ödemesi yaparsınız. Borçlandığınız ana para vade boyunca azalır. Ancak sadece faiz ödemeli kredide belirli bir dönem süresince sadece faiz ödemesi yaparsınız. Bundan sonra da ana para ve faizi ödemeye başlarsınız.

Sadece faiz ödemesi yaptığınız dönemden sonra kredi faizi aynı kalsa bile, aylık taksit tutarı artar. Çünkü faizin yanı sıra anapara ödemesi de yapılmak zorundadır. Örneğin 5 yıl sadece faiz ödemeli 30 yıl vadeli mortgage kullandıysanız, ilk beş yıl sadece faiz, sonraki 25 yılda anapara ve faiz ödemesi yapmak zorundasınız.

Gayrimenkul yatırımında püf noktalar
Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken hususları aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.

. Konut yatırımı yapmaya başladığınızda, öncelikle çok iş gerektiren çirkin ve kötü evler aramalısınız. Bu evleri yenilemek için birçok şey yapılması gerekse de, bu tür evlerin fiyatları diğer evlere göre çok daha ucuzdur. Diğer taraftan bu işleri yaptırmak için birilerini tutacaksanız, tutacağınız kişinin tamiratları yapabilecek nitelikte birisi olduğundan emin olmalısınız. Bu işi size makul fiyat verecek olan bir müteahhit firma ya da kişiye yaptırabilirsiniz.

. Satın almayı ve iyileştirip tekrar satmayı düşündüğünüz evin yapısal sorunları bulunuyorsa, satın almadan önce bir müteahhit firmadan bunların giderilmesi karşılığında sizden ne kadar para isteyeceğini öğrenin. Tüm maliyet tahminlerini aldıktan sonra, söz konusu gayrimenkul için ne kadar para yatıracağınıza karar verin.

. Bu işe ilk kez başlarken çok sermaye birikiminiz yoksa, ilk alış ve satış işlemlerinizi son derece dikkatli yapmalısınız ki, bundan sonraki işlemlerinizde daha büyük evler satın alabilesiniz. Birkaç küçük evi bu şekilde alıp sattıktan sonra, biriktirdiğiniz parayla büyük evler almaya başlayabilirsiniz. O zaman da elde edeceğiniz kârın miktarı oldukça büyüyecektir.

. İlk başta işleri yavaştan almanız gerektiğini asla unutmayın. Herkes bir gecede büyük paralar kazanmak ister. Bu işin içinde birkaç yıl geçirdikten sonra ve tecrübe edindikçe, çözemeyeceğiniz sorunların neredeyse hiç kalmadığını göreceksiniz. Böylece son derece heyecanlı bir kariyere başlamış olacaksınız.

En avantajlı krediyi nasıl seçeceksiniz?
Hangi kredi türünün seçileceği 1) Yatırımcının hangi vade ile konut kredisi kullanmak istemesine ve gelecekteki faiz oranları ve genel ekonomik durum ile ilgili beklentilere, 2) Kredi döneminin ilk yıllarında geri ödeme tutarlarının az veya çok olması ile ilgili tercihlere ve 3) Gelecekte daha yüksek bir faiz oranının ortaya çıkması olasılığı karşısında yatırımcının söz konusu bu riski üstlenme konusundaki isteğine bağlı olarak değişebilmektedir.

1. Eğer 10 yıldan uzun kredi kullanacaksanız ve ilerki dönemde faizlerde meydana gelebilecek bir artıştan olumsuz yönde etkilenmek istenmiyorsanız, sabit faizli konut kredisi kullanın.

2. Eğer 10 yıldan az bir süre için kredi kullanacaksanız ve örneğin yüzde 99 oranında kredi geri ödemesinin 5 yıl içerisinde tamamlanacağı varsayılıyorsa, değişken faizli konut kredi kullanın

3. Eğer kullanılan kredinin 3, 5, 7 veya 10 yıl içerisinde geri ödenmesi bekleniyorsa, ama söz konusu sürede geri ödemenin tamamlanabileceği konusunda bir kesinlik yoksa, o takdirde gerçekleşebilecek en kötü senaryo esas alınarak aynı periyot için gerek sabit faizli kredi, gerekse değişken faizli kredi kullanıldığı iki ayrı durumu birbiriyle karşılaştırın

4. Eğer kullanılan konut kredisinin maliyetinin en aza indirilmesi isteniyorsa ve daha fazla risk alınması mümkünse, bu takdirde vadesi 3 yıldan daha az değişken faizli kredi kullanın

5. Eğer kısa vadeli kredi kullanılacaksa ve birden fazla ev alınması düşünülüyorsa, bu takdirde mümkün olan en kısa vade ile değişken faizli kredi kullanın

6. Eğer uzun vadeli kredi kullanılması, mümkün olduğu kadar çok ev alınması ve fazla risk üstlenilmemesi isteniyorsa, bu takdirde belirli bir dönem anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz geri ödemeleri olan değişken faizli kredi kullanın

7. Eğer yatırımcının geliri düşmüşse ve buna rağmen konut kredisi geri ödemelerinde önemli oranda bir düşüş söz konusu değilse, mevcut konut kredisinin değişken faizli yeni bir kredi ile yenileyin

8. Eğer yatırımcının dönemsel olarak değişen bir geliri söz konusu ise, bu durumda kredinin ilk dönemlerinde anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz ödemelerinin söz konusu olduğu değişken faizli konut kredisinin kullanılması önerilir.

Ev aldıktan sonra asla yapmamanız gereken şeyler
Konut kredisi kullandıktan sonra aşağıdakileri asla yapmamanız tavsiye edilmektedir.

. Konut kredisi kullandıktan sonra, başka borca girmeyin.

. Mevcut işinizi değiştirmeyin.

. Yeni bir araba satın almayın.

. Kredi kullanma aşamasında üstesinden geleceğinizi düşündüğünüz, ama yeni evinize taşınma esnasında ortaya çıkabilecek masraflara girişmeyin.

. Emlak, sigorta, bakım-onarım, kredi kullanım maliyetleri, emlakçı komisyonları gibi ekstra maliyetleri hesaplamadan sadece evin satış fiyatına göre karar vermeyin.

. Kredi borcunuzun sadece asgari tutarlarını ödemekle yetinmeyin.

ev kredileri mortgage en uygun krediler

MORTGAGE SİSTEMİNİ İYİ TANIYIN
Klasik bir Amerikalı'nın yaşamının vazgeçilmez bir parçası olan mortgage, Türk insanının da yaşamına bir daha çıkmamak üzere girdi.

'Konut finansman sistemi', tüm hayatınızı kökünden değiştirecek bir mucize değil. Bu sistemden yararlanarak ev sahibi olabilmek için, sistem hakkında tam ve doğru bilgilere sahip olmanız gerekiyor. Kanunun çıkması ile ev fiyatlarının bir anda düşeceği veya ev kredisi faiz oranlarında büyük düşüşler olacağı yönündeki beklentiler gerçekçi değil. Bu beklentilerimiz gerçekleşmedi diye de sistemi tamamen reddetmek veya kötülemek de doğru değil. Konut finansman sisteminin Türkiye'de oturması için biraz zaman vermemiz gerekiyor. Diğer taraftan ev fiyatlarının ve ev kredisi faiz oranlarının düşmesi, daha çok genel ekonomi ile ilgili hususlardır ve bunun sorumluluğunu sisteme yüklememek gerekir. İlerki dönemlerde, sistemin çeşitli vergisel teşviklerle desteklenmesi ile konut edinme maliyetinin, birçok kişi tarafından karşılanabilecek seviyelere düşeceği beklenebilir.
Konut finansman sistemi (KFS) veya kamuoyunda bilinen adıyla 'mortgage' özellikle Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük bir uygulama alanına sahiptir. Bugün, mortgage kredisi kullanarak ev sahibi olmayan Amerikalı sayısı oldukça az. Konut finansman sisteminin özellikle ABD'de gelişmesinin ve uygulama alanı bulmasının birçok nedeni bulunuyor. Bunların hepsini burada sıralamak mümkün olmamakla birlikte, bunun böyle olmasının başlıca sebebi ABD'de çok gelişmiş bir finansal sistemin ve ipoteğe dayalı sermaye piyasası araçlarının işlem göreceği piyasaların var olması, enflasyonun dünya ortalamasına göre çok daha düşük seviyelerde bulunması veya başka bir deyişle yıldan yıla büyük dalgalanmalar göstermemesidir.

Bilindiği üzere ABD'deki ve diğer ülkelerdeki uygulamalar incelenerek Sermaye Piyasası Kurulu'nun öncülüğünde hazırlanan konut finansman sistemine ilişkin kanun tasarısı geçen hafta TBMM'de kabul edilerek yasalaştı. Aslında henüz kanun tasarısı yasalaşmadan bile konut finansman sisteminin etkileri ekonomik yaşamımızda kendisini gösterdi ve hemen hemen tüm bankalar ev kredisi faizlerini birçok insanın kullanabileceği seviyelere düşürdü. Kanun tasarısının yasalaşmasından sonra faiz oranlarının hemen düşeceği ve herkesin ev sahibi olacağı yönündeki kamuoyu beklentisi ise maalesef karşılanamamış ve insanlarda büyük bir hayal kırıklığı yaratmıştır. Bunun en önemli sebebi ise, kanun tasarısında yer alan bazı vergi teşviklerinin tasarıdan çıkarılarak yasalaşmış olması. Konut kredisi kullanacaklarının nelere dikkat etmesi ve hangi şartlarda ne tür kredi kullanması gerekir: işte temel bilgiler...

Sistemin işleyişini kolaylaştıran şartlar

. Makroekonomik koşulların belirli bir istikrar arz etmesi,

. Tapu kayıtlarının güvenilir ve kolay erişilebilir olması,

. İpoteklerin hızlı bir şekilde tesis edilebilmesi,

. Gayrimenkullerin değer tespitinin doğru yapılması,

. Borç geri ödemelerinin aksaması durumunda takip prosedürünün çabuk sonuçlanması,

. Konut finansmanı alacaklarının menkul kıymetleştirilmesini sağlayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması,

. Tüketiciye kaynak sağlanmasından ilgili alacakların menkul kıymetleştirilmesine kadar olan süreçteki işlem maliyetlerinin düşürülmesi,

. Sistemin vergisel olarak desteklenmesi gerekmektedir.

Yasadan önce kullanılan krediler ne olacak?

Kanunda yer alan konut finansmanı tanımına uyan ve kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, kanunun ilgili geçici 11'inci maddesinin yürürlüğe girmesini takibeden üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu kanunda yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesini talep edebilecek. Süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin kullandıkları krediler ise, bu kanun kapsamında değerlendirilecek ve bu kanun hükümlerine tabi olacaktır.

Haklarınız ve yükümlülükleriniz neler?

. Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler ve koşulları içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.

. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden 'bir iş günü geçmeden' imzalanan sözleşme geçersizdir.

. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.

. Borçlunun temerrüde düşmesi (kredi geri ödemesinde gecikmesi) halinde, konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.

. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için, en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.

. Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir.

. Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmın tüketiciye ödenmesini takiben, tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde, konut sahibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluna başvurabilir.

. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.

. Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilir.

. Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı faiz olarak kabul edilir.

. Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranların sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından belirlenir.

. Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi, aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksit için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında, bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.

. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.

Konut kredisinin erken kapatılması ne zaman avantajlıdır?

Eğer uzun vadeli ve sabit faizli ev kredisi kullanılmışsa ve ev kredisi faizlerinde bir düşüş varsa, bu durumda mevcut ev kredisinin cezasına katlanılmak suretiyle tamamının daha düşük faizli yeni bir konut kredisi kullanılmak suretiyle erken kapatılması tercih edilebilir.

Değişken faizli ev kredisi kullanacaksanız dikkat!

Sabit faizli ev kredisinde faiz oranı ev kredisi vadesi boyunca sabit kalır. Ancak bu kredi türünde faiz genelde bir endekse bağlı şekilde dönemsel olarak değişir ve taksit ödemeleri artar veya azalır.

Değişken faizli ev kredisi kullanırken şu soruların cevaplarını vermiş olmanız gerekir:

. Eğer faiz oranları yükselirse, aylık gelirim yüksek taksit ödemelerini karşılayacak kadar artacak mı?

. Gelecekte araba kredisi ya da okul taksidi gibi büyük ödemelerin altına girecek miyim?

. Bu evi ne kadar süre elimde tutacağım? Eğer kısa vadede satmayı düşünüyorsanız faiz oranlarının artması büyük bir sorun değildir.

Ödeme şoku nedir?

Ödeme şoku, ilk ayarlamada aylık taksitiniz ani bir şekilde yükselirse meydana gelir. Şimdi yukarıdaki örnekten devam ederek, indirimli yüzde 8 faizin ikinci yılda standart yüzde 10'a çıkması sonucu, aylık taksidin ne olacağına bakalım.

Faiz oranı (yüzde) Aylık taksit (TL)

İlk yıl/indirimli 8 476.95
İkinci yıl 10 568.82

Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı üzere, endeks oranı sabit kalsa bile aylık taksit tutarı 568.82 YTL olarak gerçekleşmiştir.

İlk yılda endeks oranının yüzde 2 arttığını düşünelim. Bu durumda kredinin faiz oranı yüzde 12 olacaktır ve aylık taksit ödemesi 665.43 TL'ye çıkacaktır. Bu aylık ödemenin yaklaşık 200 YTL artmasıdır. İşte indirimli değişken faizli konut kredisi kullanmanın riski budur.

İsterseniz önce faizi ödeyebilirsiniz
Herkesin ev sahibi olma hayali vardır. Ancak, yüksek ev fiyatları sebebiyle bu ulaşılması mümkün olmayan bir rüya gibidir. Aylık taksit tutarlarını herkesin ödeyebileceği bir düzeye getirmek için, çoğu kredi kuruluşu ilk yıllarda sadece faiz ödemesi yapabileceğiniz ya da kredinin aylık faiz tutarında daha düşük minimum ödeme imkanları gibi seçenekler sunarlar.

Geleneksel konut kredisinde her ay ana para ve faizi içeren taksit ödemesi yaparsınız. Borçlandığınız ana para vade boyunca azalır. Ancak sadece faiz ödemeli ev kredisinde belirli bir dönem süresince sadece faiz ödemesi yaparsınız. Bundan sonra da ana para ve faizi ödemeye başlarsınız.

Sadece faiz ödemesi yaptığınız dönemden sonra kredi faizi aynı kalsa bile, aylık taksit tutarı artar. Çünkü faizin yanı sıra anapara ödemesi de yapılmak zorundadır. Örneğin 5 yıl sadece faiz ödemeli 30 yıl vadeli mortgage kullandıysanız, ilk beş yıl sadece faiz, sonraki 25 yılda anapara ve faiz ödemesi yapmak zorundasınız.

Gayrimenkul yatırımında püf noktalar
Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken hususları aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.

. Konut yatırımı yapmaya başladığınızda, öncelikle çok iş gerektiren çirkin ve kötü evler aramalısınız. Bu evleri yenilemek için birçok şey yapılması gerekse de, bu tür evlerin fiyatları diğer evlere göre çok daha ucuzdur. Diğer taraftan bu işleri yaptırmak için birilerini tutacaksanız, tutacağınız kişinin tamiratları yapabilecek nitelikte birisi olduğundan emin olmalısınız. Bu işi size makul fiyat verecek olan bir müteahhit firma ya da kişiye yaptırabilirsiniz.

. Satın almayı ve iyileştirip tekrar satmayı düşündüğünüz evin yapısal sorunları bulunuyorsa, satın almadan önce bir müteahhit firmadan bunların giderilmesi karşılığında sizden ne kadar para isteyeceğini öğrenin. Tüm maliyet tahminlerini aldıktan sonra, söz konusu gayrimenkul için ne kadar para yatıracağınıza karar verin.

. Bu işe ilk kez başlarken çok sermaye birikiminiz yoksa, ilk alış ve satış işlemlerinizi son derece dikkatli yapmalısınız ki, bundan sonraki işlemlerinizde daha büyük evler satın alabilesiniz. Birkaç küçük evi bu şekilde alıp sattıktan sonra, biriktirdiğiniz parayla büyük evler almaya başlayabilirsiniz. O zaman da elde edeceğiniz kârın miktarı oldukça büyüyecektir.

. İlk başta işleri yavaştan almanız gerektiğini asla unutmayın. Herkes bir gecede büyük paralar kazanmak ister. Bu işin içinde birkaç yıl geçirdikten sonra ve tecrübe edindikçe, çözemeyeceğiniz sorunların neredeyse hiç kalmadığını göreceksiniz. Böylece son derece heyecanlı bir kariyere başlamış olacaksınız.

En avantajlı ev kredisin nasıl seçeceksiniz?
Hangi kredi türünün seçileceği 1) Yatırımcının hangi vade ile ev kredisi kullanmak istemesine ve gelecekteki faiz oranları ve genel ekonomik durum ile ilgili beklentilere, 2) E kredisi döneminin ilk yıllarında geri ödeme tutarlarının az veya çok olması ile ilgili tercihlere ve 3) Gelecekte daha yüksek bir faiz oranının ortaya çıkması olasılığı karşısında yatırımcının söz konusu bu riski üstlenme konusundaki isteğine bağlı olarak değişebilmektedir.

1. Eğer 10 yıldan uzun ev kredisi kullanacaksanız ve ilerki dönemde faizlerde meydana gelebilecek bir artıştan olumsuz yönde etkilenmek istenmiyorsanız, sabit faizli konut kredisi kullanın.

2. Eğer 10 yıldan az bir süre için ev kredisi kullanacaksanız ve örneğin yüzde 99 oranında kredi geri ödemesinin 5 yıl içerisinde tamamlanacağı varsayılıyorsa, değişken faizli ev kredisi kullanın.

3. Eğer kullanılan kredinin 3, 5, 7 veya 10 yıl içerisinde geri ödenmesi bekleniyorsa, ama söz konusu sürede geri ödemenin tamamlanabileceği konusunda bir kesinlik yoksa, o takdirde gerçekleşebilecek en kötü senaryo esas alınarak aynı periyot için gerek sabit faizli ev kredisi, gerekse değişken faizli ev kredisi kullanıldığı iki ayrı durumu birbiriyle karşılaştırın

4. Eğer kullanılan konut kredisinin maliyetinin en aza indirilmesi isteniyorsa ve daha fazla risk alınması mümkünse, bu takdirde vadesi 3 yıldan daha az değişken faizli kredi kullanın

5. Eğer kısa vadeli kredi kullanılacaksa ve birden fazla ev alınması düşünülüyorsa, bu takdirde mümkün olan en kısa vade ile değişken faizli kredi kullanın

6. Eğer uzun vadeli kredi kullanılması, mümkün olduğu kadar çok ev alınması ve fazla risk üstlenilmemesi isteniyorsa, bu takdirde belirli bir dönem anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz geri ödemeleri olan değişken faizli kredi kullanın

7. Eğer yatırımcının geliri düşmüşse ve buna rağmen ev kredisi geri ödemelerinde önemli oranda bir düşüş söz konusu değilse, mevcut ev kredisinin değişken faizli yeni bir kredi ile yenileyin

8. Eğer yatırımcının dönemsel olarak değişen bir geliri söz konusu ise, bu durumda ev kredisinin ilk dönemlerinde anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz ödemelerinin söz konusu olduğu değişken faizli konut kredisinin kullanılması önerilir.

Ev aldıktan sonra asla yapmamanız gereken şeyler
Ev kredisi kullandıktan sonra aşağıdakileri asla yapmamanız tavsiye edilmektedir.

. Ev kredisi kullandıktan sonra, başka borca girmeyin.

. Mevcut işinizi değiştirmeyin.

. Yeni bir araba satın almayın.

. Kredi kullanma aşamasında üstesinden geleceğinizi düşündüğünüz, ama yeni evinize taşınma esnasında ortaya çıkabilecek masraflara girişmeyin.

. Emlak, sigorta, bakım-onarım, kredi kullanım maliyetleri, emlakçı komisyonları gibi ekstra maliyetleri hesaplamadan sadece evin satış fiyatına göre karar vermeyin.

. Ev kredisi borcunuzun sadece asgari tutarlarını ödemekle yetinmeyin.

mortgage krizinin nedenleri ev kredileri krizi

MORTGAGE KREDİLERİNİN YAPISININ BOZULMASI, FAİZ YAPISININ UYUMSUZLAŞMASI, KONUT FİYATLARINDAKİ BALON ARTIŞLAR-BDDK RAPORU

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), ABD mortgage krizinin nedenleri arasında ''mortgage kredilerinin yapısının bozulması, faiz yapısının uyumsuzlaşması, konut fiyatlarındaki balon artışlar'' bulunduğunu bildirdi.

BDDK'ya göre, menkul kıymetlerin fonlanmasında yaşanan sıkışıklık, kredi türev piyasalarının genişlemesi, kredi derecelendirme sürecindeki sorunlar da krizin diğer nedenleri.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

BDDK'nın ''ABD Mortgage Krizi'' analizine göre, 2007-2008 küresel finansal dalgalanmanın kaynağı olan ABD Mortgage krizi, piyasa yapısı ve denetim eksiklikleri ile izlenen politikalar sonucu ortaya çıkan sorunlarla, tahmin edilemeyen olumsuzluklara neden oldu.

Mortgage piyasasında süreç incelendiğinde, ipoteğe dayalı kredi sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında yaşanan sorunlar, sistemin işleyişinde aksaklıklara neden olurken, ABD mortgage piyasasında özellikle subprime (yüksek riskli) ve değişken faiz oranlı mortgage kredilerinin nakit akışlarının bozulması, bu piyasayla ilişkili menkul kıymet piyasalarını da etkiledi.

Subprime krediler özü gereği riskli krediler grubunda yer almasına rağmen, bu riskler yokmuş gibi, bu tür kredilerin kullanılmasıyla sistem sorun çıkarmaya başladı. Riski yüksek kişilere daha yüksek faiz oranları ile mortgage kredisi kullandırılması ve faiz oranlarının yükselmesi ile faiz yükü arttı, faiz ve anapara ödemelerinde aksaklıklar baş gösterdi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Subprime mortgage kredileriyle başlayan kredi krizinin büyüyerek, diğer kredi türlerini de etkisi altına alması, mortgage piyasasının tamamının etkilenmesine neden oldu.

Konut fiyatlarındaki balon artışlar da piyasada asimetrik bilgiye neden olarak, kredi kullanıcılarının yanlış yönlendirilmesine yol açtı ve konut satın almanın bir yatırım aracı olarak algılanmasına neden oldu.

-MORTGAGE KRİZİNDEKİ İLGİLİ TARAFLAR-

Mortgage piyasasının temelini oluşturan mortgage kredilerini ihraç eden kuruluşlar açısından ortaya çıkan temel sorun, bu kurumlarca düşük kredi standartlarının belirlenmesi oldu.

Menkul kıymet ihraç edenler açısından konuya bakıldığında da kredi piyasasında bir daralma yaşanmaması amacıyla gerekli denetim ve düzenlemelerin yapılmaması ve piyasanın kendiliğinden dengeye gelmesi yönündeki beklenti mortgage krizine yol açtı.

Mortgage ipoteklerine dayalı menkul kıymetleştirme sürecinin işleyişine bakıldığında ise denetim eksikliği nedeniyle konut kredilerinin kullanım amacı konut edinme yerine, konut spekülatörlüğüne dönüştü ve sistem aksamaya başladı.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Global menkul kıymetler piyasasına bakıldığında ise aktiflerine menkul kıymetleştirilmiş ürünleri alan şirketlerin, piyasada sorunlar oluşmaya başladığında bu aktifleri finansman bonosu gibi kısa vadeli kaynaklarla finanse etmeye çalışmaları da kısa sürede yüksek meblağlarda zarar açıklamalarına neden oldu.

Kredi derecelendirme kuruluşları açısından ise menkul kıymetleştirme havuzunu oluşturan ürünler yerine, bu ürünleri ihraç eden kurumların derecelendirilmesi risklerin saklı kalmasına, ihraç edilen menkul kıymetin gerçek risklilik düzeyinin ortaya konulmamasına yol açtı.

Menkul kıymetlerin sorunsuz krediler gibi derecelendirilmesi yatırımcı iştahlarını artırdı ve risklerin yayılmasına neden oldu. Bireysel yatırımcıdan serbest fonlara kadar birçok yatırımcı aktifine mortgage kredilerine dayalı finansal araçları dahil etti.

Bankalar, monoline (finansal garanti veren) sigorta şirketleri, devlet destekli kuruluşlar ve serbest fonların da aralarında bulunduğu kurum ve kuruluşların kaldıraç etkisi yüksek olan riskleri üstlenmeleri sonucunda yatırımcılar, piyasayı sorgulamadan ve kredi dereceleri hakkında yeterli bilgi sahibi olmadan kredi derecelerine güvenerek yatırımlarını gerçekleştirdi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

-SORUNLU KREDİ YAPISI-

Mortgage piyasalarının sorunlu kredi yapısını da subprime mortgage kredileri ile değişken faiz oranlı mortgage kredileri oluşturdu.

ABD finans piyasalarında son yıllarda kredilerin esnek şartlarda verilmesi, mortgage krizini tetikleyen unsurlardan biri oldu. Hem düzenleyicilerin, hem de risk yöneticilerinin bu uygulamaları görmezlikten gelmeleri sistem içinde sorunların domino etkisi yaratmasına neden oldu.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

ABD mortgage krizi kaynaklı finansal dalgalanmanın temelinde yatan nedenlerden biri, kamuoyuna yapılan hatalı ya da eksik açıklamaların yatırımcılar tarafından veri kabul edilerek, varlığın daha menkul kıymetleştirme sürecinde iken bu hatayı giderecek daha sağlıklı yeni bir değerlemenin yapılmaması oldu.

-KRİZ LİKİDİTE KRİZİNE DÖNÜŞTÜ-

Analize göre, kriz her ne kadar başlangıcında bir mortgage krizi olarak ortaya çıksa da takip eden süreçte bir likidite krizine dönüştü.

ABD'de 2007 yılında, finans ve sigorta, gayrimenkul, inşaat ve madencilik sektörü başta olmak üzere toplam 4 sektörün büyüme hızının yavaşlamasıyla genel ekonominin büyüme hızı da yavaşladı. Ekonomik büyümenin yavaşlamasına neden olan reel sektör, mortgage krizinden olumsuz etkilendi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Otorite açısından bir politika aracı olarak görülen faiz oranlarındaki değişim kredi piyasasında daraltıcı etki yaptı, kredi piyasasında 2006 yılında yüzde 13,2 oranında artış sağlanırken, 2007 yılında bu oranın yüzde 4,8 olarak gerçekleşti. Analizde, ''bu durum, Bush yönetiminin kredi piyasasını canlı tutarak ekonomik gelişmeye katma değer sağlama amacına uymamaktadır'' denildi.

2007 sonu itibarıyla ABD cari açık rakamının tarihinde en yüksek seviyeye ulaşarak, 811,5 milyar dolar olarak gerçekleştiği belirtilen çalışmada, ''GSMH'nın yüzde 5,9'u olan cari açık değeri Amerika gibi büyük bir ekonomi için bile oldukça yüksektir. IMF kriterlerine göre yüzde 4'ün üzerindeki oranlar riskli olarak tanımlanmaktadır'' denildi.

-MORTGAGE BORÇLARININ ARTMASI-

Analize göre, ABD hükümetinin tüketimi destekleyen politikaları ile aşırı tüketim eğilimi gösteren tüketicileri, kullanımı karşılığında ipotek gerektirmeyen kredi kartı borç ödemelerini geciktirmeye yöneltti. Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Vergi sonrası gelirlerin ödenmemiş mortgage borçlarına oranı 1980 yılından itibaren giderek arttı, %45 olan bu oran 2004 yılına gelindiğinde %90'ına ulaştı. Mortgage borçlarına artıran nedenler arasında konut sahipliğinin artması (aynı konut için kira ödemesi yerine mortgage kredi ödemesinin yapılması), faiz oranlarının düşmesi, vergi kanunlarının değişmesi ve konut değerinin artması yer aldı.

Yatırımcıların risk almadan kazanç elde etme isteği maliyeti düşük, kolay kredi imkanlarına bağlı olarak tüketicilerin aşırı borçlanmasına ve kontrolsüz kredi genişlemesine neden olarak sistemin kırılganlığını artırdı. ABD'de subprime borçlularının ödeme güçlüğüne düşmesi ile tetiklenen kriz, bu kırılganlıklarla birlikte büyüdü. Kredi piyasasında ortaya çıkan kriz mortgage kredileri üzerinde odaklansa da kredi kartı geri ödemeleri belirgin bir sorun olarak sistemde yer aldı.

ABD mortgage piyasasında 2000-2008 döneminde faaliyet gösteren kurumlar itibarıyla toplam mortgage kredilerinin %35'i finans kurumları, %5'i federal kuruluşlar, %50'si ipotekli konut kredileri fonu tarafından, %10'u bireysel ve diğer yollardan karşılandı.

-VARLIKLARDAN SİLİNEN KREDİLERDE EN BÜYÜK PAY MORTGAGE KREDİLERİ-

Bankacılık sektöründe varlıklardan silinen kredilerin gelişimine bakıldığında, bir önceki yıla göre artışın yüzde 122 oranı ile en çok 2008 yılının ilk çeyreğinde gerçekleştiği kaydedilen analizde, ''bu artışın içinde yüzde 531 ile en büyük paya mortgage kredileri sahiptir. 2007 yılında 38 milyar 122 milyon dolar olan net silinen aktif değeri 2008 yılının ilk çeyreğinde 15 milyar 722 milyon dolar olarak gerçekleşmiştir. Mortgage kredileri nedeniyle yapılan net silinen aktif değeri 2007 yılında 8 milyar 4 milyon dolar ve 2008 yılının ilk çeyreğinde 5 milyar 985 milyon dolar'' denildi.

-KRİZİN NEDENLERİ-

Analizde, krizin nedenleri şu başlıklarla özetlendi:
''Mortgage kredilerinin yapısının bozulması, faiz yapısının uyumsuzlaşması, konut fiyatlarındaki balon artışlar, menkul kıymetlerin fonlanmasında yaşanan sıkışıklık, kredi türev piyasalarının genişlemesi, kredi derecelendirme sürecindeki sorunlar.''

Analize göre, faizlerin düşük olduğu dönemlerde artan risk iştahıyla kişilerin kredi geçmişlerine bakılmadan verilen subprime mortgage kredilerinde, faizlerin yükselmesiyle birlikte temerrütler ve icra yoluyla satışların artmaya başladı, bu durum karmaşık türev araçlarla finansal sisteme yayılarak dalgalanmaya neden oldu.

-SİSTEMİN TEMELİ SORUNLU-

Analize göre, derecelendirme yapısına bakıldığında, subprime mortgage kredilerine dayalı tahvillerin %96'sına A grubu derece verilerek en başta, sistemin temeli sorunlu olarak kuruldu.

ABD mortgage pisasasında mortgage kredilerine ilişkin dolandırıcılıkların son yıllarda artış gösterdiği, ancak mortgage dolandırıcılıklarının tespitine ilişkin belli bir çözüm yolu bulunamadığı belirtilen Analize göre, 2003 yılında 6936 olan şüpheli işlem sayısı, 2006 yılında 35 bin 617'ye, 2007'de 46 bin 717'ye yükseldi. Tespit edilen şüpheli işlemlerin sadece %7'sinin neden olduğu zarar ortaya konabildi, bu ise 813 milyon dolar olarak gerçekleşti.

-SPEKÜLATÖRLERİN ETKİSİ-

Spekülatörlerin konut fiyatlarına etkisine değinilen analize göre, örneğin hileli işleme konu olan konut 20.000 dolara satın alındı, değerlemesi hileli şekilde 80 bin dolara yapıldı, yapılan değerleme sonrasında sahte satış işlemiyle konut bedelinin %80'i olan 64.000 dolar kredi kullanıldı ve spekülatör 44 bin dolar kar etti. Bu konutlar, genellikle icra yoluyla satıldı. Banka gerçek değeri 20.000 dolar olan konut için 64.000 dolar kredi kullandırarak 44 bin dolar zarar etti, bu kredi FHA sigortalı ise bu zarar hükümet tarafından karşılandı.

Analize göre, mortgage dolandırıcılık göstergeleri arasında, ''abartılarak yapılmış, gerçeği yansıtmayan değerlemeler, komisyoncular ve ekspertizler tarafından artırılan komisyon primleri, kredi başvurularında yapılan değişiklikler, sahte kredi dokümantasyonları, refinansman amacıyla alınan krediler ve yatırımcıların garanti edilmiş kısa vadeli yeniden satın alma yatırımları'' yer alıyor.Daha fazla bilgi almak istiyorum.