KONUT KREDİSİ (EV KREDİSİ YA DA MORTGAGE) ALIRKEN AŞAĞIDAKİ KONULARA DİKKAT EDİN...
Pursantajlı, yani inşaat şirketi ve bankanın anlaşarak alıcıya kredi kullandırdığı sistemde faiz yükü daha düşük. Kredi kullanırken, sadece faiz değil, sigorta, expertiz, komisyon gibi masraflara da dikkat etmek gerekiyor.
Sigorta Primleri : Yukarıda sıralanan kesintilerden hayat sigortası, DASK ve konut sigortası müşterilerden yıllık olarak isteniliyor. Bunun için bunların priminin ne kadar olduğu ayrıca önemli. Sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir.
Pursantajlı Ev Kredisi Avantajlı : Pursantajlı kredi, inşaat şirketinin bir banka ile anlaşarak, inşaat finansmanını, konut satın alanların kredileriyle finanse etmesi anlamına geliyor. Diyelim ki 20 yılık ev kredisi kulandınız ve projeniz 18 ayda bitecek. Ödediğiniz peşinat çoğu zaman arsa payı olarak inşaat şirketinin oluyor. Banka inşaat şirketine çekilen kredileri bir defada ödemiyor. Tıpkı devlet müteahhitliğinde olduğu gibi aylık hakediş yöntemiyle kredi veriyor. Böylece aylık ev kredisi faizleri daha düşük oluyor. Normal konut kredisi kullanıldığında aylık faiziniz 1.10 civarındaysa bu yöntemle aylık 0.75 ile 0.80 arasında ev kredisi kullanılabiliyor.
ev kredisi icradan satışlarda %18’i KDV ve %11’i ceza ve tevkif evleri kesintisi olmak üzere %29’luk kesinti var. Bu da 100.000 TL’lik konutta 29.000 TL anlamına geliyor.
Banka komisyonuna dikkat: Kredi uygulamalarına bakıldığında bazı bankaların %0.5 ile 2 arasında değişen oranlarda komisyon aldığı görülüyor. Bunlar diğer komisyon ve ücretlerden ayrışan kredi komisyonu denen ücretler ve onaylanan ev kredisi tutarına göre belirleniyor. Ancak alana bankalar ismine her zaman ev kredisi komisyonu demediği için tüketicinin kredi tutarına göre değişen sigortalar dışında kalan ödemelerinin toplamına bakmaları gerekiyor.
Kredi verecek kuruluşlar artacak: Simdilik sadece bankalar ve BDDK’nın izin verdiği kuruluşlar konut kredisi kullandırıyor. Mortgage geldiğinde ise BDDK’dan yetki alan her kuruluş kredi kullandırabilecek. Bu rekabetle birlikte yüzlerce alternatif ürün gelecek.
Ücret kalemlerini öğrenin: Ev kredisi kullananlardan şu ücretler isteniyor; Komisyon, BSMV, dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti ekspertiz ücreti, işlem ücreti, konut sigortası, hayat sigortası ve DASK. Kredi kullanacağınız bankanın bunların hangilerini istediğini araştırın. Ayrıca hangisine ne kadar istediğini de; çnkü bunlar için istenilen tutarlar bankaya göre değişebiliyor...
Hayat sigortasından şaşmayın: Ucuzluğu dolayısıyla bazı bankalar, ev kredisi alanlara hayat sigortasını zorunlu tutmuyor. Ferdi kaza sigortasını da kabul ediyorlar. Ferdi kaza sigortasında primler daha düşük ama kapsamı sınırlı. Kredi kullanan vefat ettiğinde, vefat nedeni ferdi kaza sigortası kapsamında değilse, banka ev kredisi borcunu kapatmak için evi satışa çıkarmak zorunda. Hayat sigortasında ise 100 bin YTL’lik kredi kullanan birisinin vefat etmesi durumunda, sigorta şirketi borcu kapatıyor. Ayrıca ödenen ana parayı- diyelim ki 20 bin YTL olsun- yakınlarına veriyor.
hangi kredi en ucuz etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
hangi kredi en ucuz etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
29 Nisan 2010 Perşembe
konut kredileri ödemeleri nasıl hesaplanır
MORTGAGE SİSTEMİNİ İYİ TANIYIN
Klasik bir Amerikalı'nın yaşamının vazgeçilmez bir parçası olan mortgage, Türk insanının da yaşamına bir daha çıkmamak üzere girdi.
'Konut finansman sistemi', tüm hayatınızı kökünden değiştirecek bir mucize değil. Bu sistemden yararlanarak ev sahibi olabilmek için, sistem hakkında tam ve doğru bilgilere sahip olmanız gerekiyor. Kanunun çıkması ile ev fiyatlarının bir anda düşeceği veya konut kredisi faiz oranlarında büyük düşüşler olacağı yönündeki beklentiler gerçekçi değil. Bu beklentilerimiz gerçekleşmedi diye de sistemi tamamen reddetmek veya kötülemek de doğru değil. Konut finansman sisteminin Türkiye'de oturması için biraz zaman vermemiz gerekiyor. Diğer taraftan ev fiyatlarının ve ev kredisi faiz oranlarının düşmesi, daha çok genel ekonomi ile ilgili hususlardır ve bunun sorumluluğunu sisteme yüklememek gerekir. İleriki dönemlerde, sistemin çeşitli vergisel teşviklerle desteklenmesi ile konut edinme maliyetinin, birçok kişi tarafından karşılanabilecek seviyelere düşeceği beklenebilir.
Konut finansman sistemi (KFS) veya kamuoyunda bilinen adıyla 'mortgage' özellikle Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük bir uygulama alanına sahiptir. Bugün, mortgage kredisi kullanarak ev sahibi olmayan Amerikalı sayısı oldukça az. Konut finansman sisteminin özellikle ABD'de gelişmesinin ve uygulama alanı bulmasının birçok nedeni bulunuyor. Bunların hepsini burada sıralamak mümkün olmamakla birlikte, bunun böyle olmasının başlıca sebebi ABD'de çok gelişmiş bir finansal sistemin ve ipoteğe dayalı sermaye piyasası araçlarının işlem göreceği piyasaların var olması, enflasyonun dünya ortalamasına göre çok daha düşük seviyelerde bulunması veya başka bir deyişle yıldan yıla büyük dalgalanmalar göstermemesidir.
Bilindiği üzere ABD'deki ve diğer ülkelerdeki uygulamalar incelenerek Sermaye Piyasası Kurulu'nun öncülüğünde hazırlanan konut finansman sistemine ilişkin kanun tasarısı geçen hafta TBMM'de kabul edilerek yasalaştı. Aslında henüz kanun tasarısı yasalaşmadan bile konut finansman sisteminin etkileri ekonomik yaşamımızda kendisini gösterdi ve hemen hemen tüm bankalar ev kredisi faizlerini birçok insanın kullanabileceği seviyelere düşürdü. Kanun tasarısının yasalaşmasından sonra faiz oranlarının hemen düşeceği ve herkesin ev sahibi olacağı yönündeki kamuoyu beklentisi ise maalesef karşılanamamış ve insanlarda büyük bir hayal kırıklığı yaratmıştır. Bunun en önemli sebebi ise, kanun tasarısında yer alan bazı vergi teşviklerinin tasarıdan çıkarılarak yasalaşmış olması. Konut kredisi kullanacaklarının nelere dikkat etmesi ve hangi şartlarda ne tür ev kredisi kullanması gerekir: işte temel bilgiler...
Sistemin işleyişini kolaylaştıran şartlar
. Makroekonomik koşulların belirli bir istikrar arz etmesi,
. Tapu kayıtlarının güvenilir ve kolay erişilebilir olması,
. İpoteklerin hızlı bir şekilde tesis edilebilmesi,
. Gayrimenkullerin değer tespitinin doğru yapılması,
. Borç geri ödemelerinin aksaması durumunda takip prosedürünün çabuk sonuçlanması,
. Konut finansmanı alacaklarının menkul kıymetleştirilmesini sağlayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması,
. Tüketiciye kaynak sağlanmasından ilgili alacakların menkul kıymetleştirilmesine kadar olan süreçteki işlem maliyetlerinin düşürülmesi,
. Sistemin vergisel olarak desteklenmesi gerekmektedir.
Yasadan önce kullanılan krediler ne olacak?
Kanunda yer alan konut finansmanı tanımına uyan ve kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, kanunun ilgili geçici 11'inci maddesinin yürürlüğe girmesini takibeden üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu kanunda yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesini talep edebilecek. Süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin kullandıkları krediler ise, bu kanun kapsamında değerlendirilecek ve bu kanun hükümlerine tabi olacaktır.
Haklarınız ve yükümlülükleriniz neler?
. Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde ev kredisi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler ve koşulları içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.
. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden 'bir iş günü geçmeden' imzalanan sözleşme geçersizdir.
. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.
. Borçlunun temerrüde düşmesi (ev kredisi geri ödemesinde gecikmesi) halinde, konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.
. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için, en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
. Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir.
. Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmın tüketiciye ödenmesini takiben, tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde, konut sahibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluna başvurabilir.
. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.
. Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilir.
. Ev kredilerinde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı faiz olarak kabul edilir.
. Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik ev kredilerinde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranların sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Ev kredisi raiz oranının değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Ev kredisi faiz oranının değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından belirlenir.
. Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi, aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksit için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve ev kredisinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında, bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.
. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini (% 2) geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.
Ev kredisinin erken kapatılması ne zaman avantajlıdır?
Eğer uzun vadeli ve sabit faizli konut kredisi kullanılmışsa ve konut kredisi faizlerinde bir düşüş varsa, bu durumda mevcut konut kredisinin cezasına katlanılmak suretiyle tamamının daha düşük faizli yeni bir konut kredisi kullanılmak suretiyle erken kapatılması tercih edilebilir.
Değişken faizli kredi kullanacaksanız dikkat!
Sabit faizli ev kredisinde faiz oranı ev kredisi vadesi boyunca sabit kalır. Ancak bu ev kredisi türünde faiz genelde bir endekse bağlı şekilde dönemsel olarak değişir ve taksit ödemeleri artar veya azalır.
Değişken faizli kredi kullanırken şu soruların cevaplarını vermiş olmanız gerekir:
. Eğer faiz oranları yükselirse, aylık gelirim yüksek taksit ödemelerini karşılayacak kadar artacak mı?
. Gelecekte araba kredisi ya da okul taksidi gibi büyük ödemelerin altına girecek miyim?
. Bu evi ne kadar süre elimde tutacağım? Eğer kısa vadede satmayı düşünüyorsanız faiz oranlarının artması büyük bir sorun değildir.
Ödeme şoku nedir?
Ödeme şoku, ilk ayarlamada aylık taksitiniz ani bir şekilde yükselirse meydana gelir. Şimdi yukarıdaki örnekten devam ederek, indirimli yüzde 8 faizin ikinci yılda standart yüzde 10'a çıkması sonucu, aylık taksidin ne olacağına bakalım.
Ev kredisi faiz oranı (yüzde) aylık taksit (TL)
İlk yıl/indirimli 8 476.95
İkinci yıl 10 568.82
Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı üzere, endeks oranı sabit kalsa bile aylık taksit tutarı 568.82 YTL olarak gerçekleşmiştir.
İlk yılda endeks oranının %2 arttığını düşünelim. Bu durumda ev kredisinin faiz oranı yüzde 12 olacaktır ve aylık taksit ödemesi 665.43 TL'ye çıkacaktır. Bu aylık ödemenin yaklaşık 200 YTL artmasıdır. İşte indirimli değişken faizli ev kredisi kullanmanın riski budur.
İsterseniz önce faizi ödeyebilirsiniz
Herkesin ev sahibi olma hayali vardır. Ancak, yüksek ev fiyatları sebebiyle bu ulaşılması mümkün olmayan bir rüya gibidir. Aylık taksit tutarlarını herkesin ödeyebileceği bir düzeye getirmek için, çoğu kredi kuruluşu ilk yıllarda sadece faiz ödemesi yapabileceğiniz ya da kredinin aylık faiz tutarında daha düşük minimum ödeme imkanları gibi seçenekler sunarlar.
Geleneksel konut kredisinde her ay ana para ve faizi içeren taksit ödemesi yaparsınız. Borçlandığınız ana para vade boyunca azalır. Ancak sadece faiz ödemeli kredide belirli bir dönem süresince sadece faiz ödemesi yaparsınız. Bundan sonra da ana para ve faizi ödemeye başlarsınız.
Sadece faiz ödemesi yaptığınız dönemden sonra kredi faizi aynı kalsa bile, aylık taksit tutarı artar. Çünkü faizin yanı sıra anapara ödemesi de yapılmak zorundadır. Örneğin 5 yıl sadece faiz ödemeli 30 yıl vadeli mortgage kullandıysanız, ilk beş yıl sadece faiz, sonraki 25 yılda anapara ve faiz ödemesi yapmak zorundasınız.
Gayrimenkul yatırımında püf noktalar
Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken hususları aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.
. Konut yatırımı yapmaya başladığınızda, öncelikle çok iş gerektiren çirkin ve kötü evler aramalısınız. Bu evleri yenilemek için birçok şey yapılması gerekse de, bu tür evlerin fiyatları diğer evlere göre çok daha ucuzdur. Diğer taraftan bu işleri yaptırmak için birilerini tutacaksanız, tutacağınız kişinin tamiratları yapabilecek nitelikte birisi olduğundan emin olmalısınız. Bu işi size makul fiyat verecek olan bir müteahhit firma ya da kişiye yaptırabilirsiniz.
. Satın almayı ve iyileştirip tekrar satmayı düşündüğünüz evin yapısal sorunları bulunuyorsa, satın almadan önce bir müteahhit firmadan bunların giderilmesi karşılığında sizden ne kadar para isteyeceğini öğrenin. Tüm maliyet tahminlerini aldıktan sonra, söz konusu gayrimenkul için ne kadar para yatıracağınıza karar verin.
. Bu işe ilk kez başlarken çok sermaye birikiminiz yoksa, ilk alış ve satış işlemlerinizi son derece dikkatli yapmalısınız ki, bundan sonraki işlemlerinizde daha büyük evler satın alabilesiniz. Birkaç küçük evi bu şekilde alıp sattıktan sonra, biriktirdiğiniz parayla büyük evler almaya başlayabilirsiniz. O zaman da elde edeceğiniz kârın miktarı oldukça büyüyecektir.
. İlk başta işleri yavaştan almanız gerektiğini asla unutmayın. Herkes bir gecede büyük paralar kazanmak ister. Bu işin içinde birkaç yıl geçirdikten sonra ve tecrübe edindikçe, çözemeyeceğiniz sorunların neredeyse hiç kalmadığını göreceksiniz. Böylece son derece heyecanlı bir kariyere başlamış olacaksınız.
En avantajlı krediyi nasıl seçeceksiniz?
Hangi kredi türünün seçileceği 1) Yatırımcının hangi vade ile konut kredisi kullanmak istemesine ve gelecekteki faiz oranları ve genel ekonomik durum ile ilgili beklentilere, 2) Kredi döneminin ilk yıllarında geri ödeme tutarlarının az veya çok olması ile ilgili tercihlere ve 3) Gelecekte daha yüksek bir faiz oranının ortaya çıkması olasılığı karşısında yatırımcının söz konusu bu riski üstlenme konusundaki isteğine bağlı olarak değişebilmektedir.
1. Eğer 10 yıldan uzun kredi kullanacaksanız ve ilerki dönemde faizlerde meydana gelebilecek bir artıştan olumsuz yönde etkilenmek istenmiyorsanız, sabit faizli konut kredisi kullanın.
2. Eğer 10 yıldan az bir süre için kredi kullanacaksanız ve örneğin yüzde 99 oranında kredi geri ödemesinin 5 yıl içerisinde tamamlanacağı varsayılıyorsa, değişken faizli konut kredi kullanın
3. Eğer kullanılan kredinin 3, 5, 7 veya 10 yıl içerisinde geri ödenmesi bekleniyorsa, ama söz konusu sürede geri ödemenin tamamlanabileceği konusunda bir kesinlik yoksa, o takdirde gerçekleşebilecek en kötü senaryo esas alınarak aynı periyot için gerek sabit faizli kredi, gerekse değişken faizli kredi kullanıldığı iki ayrı durumu birbiriyle karşılaştırın
4. Eğer kullanılan konut kredisinin maliyetinin en aza indirilmesi isteniyorsa ve daha fazla risk alınması mümkünse, bu takdirde vadesi 3 yıldan daha az değişken faizli kredi kullanın
5. Eğer kısa vadeli kredi kullanılacaksa ve birden fazla ev alınması düşünülüyorsa, bu takdirde mümkün olan en kısa vade ile değişken faizli kredi kullanın
6. Eğer uzun vadeli kredi kullanılması, mümkün olduğu kadar çok ev alınması ve fazla risk üstlenilmemesi isteniyorsa, bu takdirde belirli bir dönem anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz geri ödemeleri olan değişken faizli kredi kullanın
7. Eğer yatırımcının geliri düşmüşse ve buna rağmen konut kredisi geri ödemelerinde önemli oranda bir düşüş söz konusu değilse, mevcut konut kredisinin değişken faizli yeni bir kredi ile yenileyin
8. Eğer yatırımcının dönemsel olarak değişen bir geliri söz konusu ise, bu durumda kredinin ilk dönemlerinde anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz ödemelerinin söz konusu olduğu değişken faizli konut kredisinin kullanılması önerilir.
Ev aldıktan sonra asla yapmamanız gereken şeyler
Konut kredisi kullandıktan sonra aşağıdakileri asla yapmamanız tavsiye edilmektedir.
. Konut kredisi kullandıktan sonra, başka borca girmeyin.
. Mevcut işinizi değiştirmeyin.
. Yeni bir araba satın almayın.
. Kredi kullanma aşamasında üstesinden geleceğinizi düşündüğünüz, ama yeni evinize taşınma esnasında ortaya çıkabilecek masraflara girişmeyin.
. Emlak, sigorta, bakım-onarım, kredi kullanım maliyetleri, emlakçı komisyonları gibi ekstra maliyetleri hesaplamadan sadece evin satış fiyatına göre karar vermeyin.
. Kredi borcunuzun sadece asgari tutarlarını ödemekle yetinmeyin.
Klasik bir Amerikalı'nın yaşamının vazgeçilmez bir parçası olan mortgage, Türk insanının da yaşamına bir daha çıkmamak üzere girdi.
'Konut finansman sistemi', tüm hayatınızı kökünden değiştirecek bir mucize değil. Bu sistemden yararlanarak ev sahibi olabilmek için, sistem hakkında tam ve doğru bilgilere sahip olmanız gerekiyor. Kanunun çıkması ile ev fiyatlarının bir anda düşeceği veya konut kredisi faiz oranlarında büyük düşüşler olacağı yönündeki beklentiler gerçekçi değil. Bu beklentilerimiz gerçekleşmedi diye de sistemi tamamen reddetmek veya kötülemek de doğru değil. Konut finansman sisteminin Türkiye'de oturması için biraz zaman vermemiz gerekiyor. Diğer taraftan ev fiyatlarının ve ev kredisi faiz oranlarının düşmesi, daha çok genel ekonomi ile ilgili hususlardır ve bunun sorumluluğunu sisteme yüklememek gerekir. İleriki dönemlerde, sistemin çeşitli vergisel teşviklerle desteklenmesi ile konut edinme maliyetinin, birçok kişi tarafından karşılanabilecek seviyelere düşeceği beklenebilir.
Konut finansman sistemi (KFS) veya kamuoyunda bilinen adıyla 'mortgage' özellikle Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük bir uygulama alanına sahiptir. Bugün, mortgage kredisi kullanarak ev sahibi olmayan Amerikalı sayısı oldukça az. Konut finansman sisteminin özellikle ABD'de gelişmesinin ve uygulama alanı bulmasının birçok nedeni bulunuyor. Bunların hepsini burada sıralamak mümkün olmamakla birlikte, bunun böyle olmasının başlıca sebebi ABD'de çok gelişmiş bir finansal sistemin ve ipoteğe dayalı sermaye piyasası araçlarının işlem göreceği piyasaların var olması, enflasyonun dünya ortalamasına göre çok daha düşük seviyelerde bulunması veya başka bir deyişle yıldan yıla büyük dalgalanmalar göstermemesidir.
Bilindiği üzere ABD'deki ve diğer ülkelerdeki uygulamalar incelenerek Sermaye Piyasası Kurulu'nun öncülüğünde hazırlanan konut finansman sistemine ilişkin kanun tasarısı geçen hafta TBMM'de kabul edilerek yasalaştı. Aslında henüz kanun tasarısı yasalaşmadan bile konut finansman sisteminin etkileri ekonomik yaşamımızda kendisini gösterdi ve hemen hemen tüm bankalar ev kredisi faizlerini birçok insanın kullanabileceği seviyelere düşürdü. Kanun tasarısının yasalaşmasından sonra faiz oranlarının hemen düşeceği ve herkesin ev sahibi olacağı yönündeki kamuoyu beklentisi ise maalesef karşılanamamış ve insanlarda büyük bir hayal kırıklığı yaratmıştır. Bunun en önemli sebebi ise, kanun tasarısında yer alan bazı vergi teşviklerinin tasarıdan çıkarılarak yasalaşmış olması. Konut kredisi kullanacaklarının nelere dikkat etmesi ve hangi şartlarda ne tür ev kredisi kullanması gerekir: işte temel bilgiler...
Sistemin işleyişini kolaylaştıran şartlar
. Makroekonomik koşulların belirli bir istikrar arz etmesi,
. Tapu kayıtlarının güvenilir ve kolay erişilebilir olması,
. İpoteklerin hızlı bir şekilde tesis edilebilmesi,
. Gayrimenkullerin değer tespitinin doğru yapılması,
. Borç geri ödemelerinin aksaması durumunda takip prosedürünün çabuk sonuçlanması,
. Konut finansmanı alacaklarının menkul kıymetleştirilmesini sağlayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması,
. Tüketiciye kaynak sağlanmasından ilgili alacakların menkul kıymetleştirilmesine kadar olan süreçteki işlem maliyetlerinin düşürülmesi,
. Sistemin vergisel olarak desteklenmesi gerekmektedir.
Yasadan önce kullanılan krediler ne olacak?
Kanunda yer alan konut finansmanı tanımına uyan ve kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, kanunun ilgili geçici 11'inci maddesinin yürürlüğe girmesini takibeden üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu kanunda yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesini talep edebilecek. Süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin kullandıkları krediler ise, bu kanun kapsamında değerlendirilecek ve bu kanun hükümlerine tabi olacaktır.
Haklarınız ve yükümlülükleriniz neler?
. Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde ev kredisi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler ve koşulları içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.
. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden 'bir iş günü geçmeden' imzalanan sözleşme geçersizdir.
. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.
. Borçlunun temerrüde düşmesi (ev kredisi geri ödemesinde gecikmesi) halinde, konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.
. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için, en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
. Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir.
. Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmın tüketiciye ödenmesini takiben, tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde, konut sahibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluna başvurabilir.
. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.
. Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilir.
. Ev kredilerinde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı faiz olarak kabul edilir.
. Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik ev kredilerinde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranların sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Ev kredisi raiz oranının değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Ev kredisi faiz oranının değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından belirlenir.
. Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi, aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksit için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve ev kredisinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında, bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.
. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini (% 2) geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.
Ev kredisinin erken kapatılması ne zaman avantajlıdır?
Eğer uzun vadeli ve sabit faizli konut kredisi kullanılmışsa ve konut kredisi faizlerinde bir düşüş varsa, bu durumda mevcut konut kredisinin cezasına katlanılmak suretiyle tamamının daha düşük faizli yeni bir konut kredisi kullanılmak suretiyle erken kapatılması tercih edilebilir.
Değişken faizli kredi kullanacaksanız dikkat!
Sabit faizli ev kredisinde faiz oranı ev kredisi vadesi boyunca sabit kalır. Ancak bu ev kredisi türünde faiz genelde bir endekse bağlı şekilde dönemsel olarak değişir ve taksit ödemeleri artar veya azalır.
Değişken faizli kredi kullanırken şu soruların cevaplarını vermiş olmanız gerekir:
. Eğer faiz oranları yükselirse, aylık gelirim yüksek taksit ödemelerini karşılayacak kadar artacak mı?
. Gelecekte araba kredisi ya da okul taksidi gibi büyük ödemelerin altına girecek miyim?
. Bu evi ne kadar süre elimde tutacağım? Eğer kısa vadede satmayı düşünüyorsanız faiz oranlarının artması büyük bir sorun değildir.
Ödeme şoku nedir?
Ödeme şoku, ilk ayarlamada aylık taksitiniz ani bir şekilde yükselirse meydana gelir. Şimdi yukarıdaki örnekten devam ederek, indirimli yüzde 8 faizin ikinci yılda standart yüzde 10'a çıkması sonucu, aylık taksidin ne olacağına bakalım.
Ev kredisi faiz oranı (yüzde) aylık taksit (TL)
İlk yıl/indirimli 8 476.95
İkinci yıl 10 568.82
Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı üzere, endeks oranı sabit kalsa bile aylık taksit tutarı 568.82 YTL olarak gerçekleşmiştir.
İlk yılda endeks oranının %2 arttığını düşünelim. Bu durumda ev kredisinin faiz oranı yüzde 12 olacaktır ve aylık taksit ödemesi 665.43 TL'ye çıkacaktır. Bu aylık ödemenin yaklaşık 200 YTL artmasıdır. İşte indirimli değişken faizli ev kredisi kullanmanın riski budur.
İsterseniz önce faizi ödeyebilirsiniz
Herkesin ev sahibi olma hayali vardır. Ancak, yüksek ev fiyatları sebebiyle bu ulaşılması mümkün olmayan bir rüya gibidir. Aylık taksit tutarlarını herkesin ödeyebileceği bir düzeye getirmek için, çoğu kredi kuruluşu ilk yıllarda sadece faiz ödemesi yapabileceğiniz ya da kredinin aylık faiz tutarında daha düşük minimum ödeme imkanları gibi seçenekler sunarlar.
Geleneksel konut kredisinde her ay ana para ve faizi içeren taksit ödemesi yaparsınız. Borçlandığınız ana para vade boyunca azalır. Ancak sadece faiz ödemeli kredide belirli bir dönem süresince sadece faiz ödemesi yaparsınız. Bundan sonra da ana para ve faizi ödemeye başlarsınız.
Sadece faiz ödemesi yaptığınız dönemden sonra kredi faizi aynı kalsa bile, aylık taksit tutarı artar. Çünkü faizin yanı sıra anapara ödemesi de yapılmak zorundadır. Örneğin 5 yıl sadece faiz ödemeli 30 yıl vadeli mortgage kullandıysanız, ilk beş yıl sadece faiz, sonraki 25 yılda anapara ve faiz ödemesi yapmak zorundasınız.
Gayrimenkul yatırımında püf noktalar
Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken hususları aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.
. Konut yatırımı yapmaya başladığınızda, öncelikle çok iş gerektiren çirkin ve kötü evler aramalısınız. Bu evleri yenilemek için birçok şey yapılması gerekse de, bu tür evlerin fiyatları diğer evlere göre çok daha ucuzdur. Diğer taraftan bu işleri yaptırmak için birilerini tutacaksanız, tutacağınız kişinin tamiratları yapabilecek nitelikte birisi olduğundan emin olmalısınız. Bu işi size makul fiyat verecek olan bir müteahhit firma ya da kişiye yaptırabilirsiniz.
. Satın almayı ve iyileştirip tekrar satmayı düşündüğünüz evin yapısal sorunları bulunuyorsa, satın almadan önce bir müteahhit firmadan bunların giderilmesi karşılığında sizden ne kadar para isteyeceğini öğrenin. Tüm maliyet tahminlerini aldıktan sonra, söz konusu gayrimenkul için ne kadar para yatıracağınıza karar verin.
. Bu işe ilk kez başlarken çok sermaye birikiminiz yoksa, ilk alış ve satış işlemlerinizi son derece dikkatli yapmalısınız ki, bundan sonraki işlemlerinizde daha büyük evler satın alabilesiniz. Birkaç küçük evi bu şekilde alıp sattıktan sonra, biriktirdiğiniz parayla büyük evler almaya başlayabilirsiniz. O zaman da elde edeceğiniz kârın miktarı oldukça büyüyecektir.
. İlk başta işleri yavaştan almanız gerektiğini asla unutmayın. Herkes bir gecede büyük paralar kazanmak ister. Bu işin içinde birkaç yıl geçirdikten sonra ve tecrübe edindikçe, çözemeyeceğiniz sorunların neredeyse hiç kalmadığını göreceksiniz. Böylece son derece heyecanlı bir kariyere başlamış olacaksınız.
En avantajlı krediyi nasıl seçeceksiniz?
Hangi kredi türünün seçileceği 1) Yatırımcının hangi vade ile konut kredisi kullanmak istemesine ve gelecekteki faiz oranları ve genel ekonomik durum ile ilgili beklentilere, 2) Kredi döneminin ilk yıllarında geri ödeme tutarlarının az veya çok olması ile ilgili tercihlere ve 3) Gelecekte daha yüksek bir faiz oranının ortaya çıkması olasılığı karşısında yatırımcının söz konusu bu riski üstlenme konusundaki isteğine bağlı olarak değişebilmektedir.
1. Eğer 10 yıldan uzun kredi kullanacaksanız ve ilerki dönemde faizlerde meydana gelebilecek bir artıştan olumsuz yönde etkilenmek istenmiyorsanız, sabit faizli konut kredisi kullanın.
2. Eğer 10 yıldan az bir süre için kredi kullanacaksanız ve örneğin yüzde 99 oranında kredi geri ödemesinin 5 yıl içerisinde tamamlanacağı varsayılıyorsa, değişken faizli konut kredi kullanın
3. Eğer kullanılan kredinin 3, 5, 7 veya 10 yıl içerisinde geri ödenmesi bekleniyorsa, ama söz konusu sürede geri ödemenin tamamlanabileceği konusunda bir kesinlik yoksa, o takdirde gerçekleşebilecek en kötü senaryo esas alınarak aynı periyot için gerek sabit faizli kredi, gerekse değişken faizli kredi kullanıldığı iki ayrı durumu birbiriyle karşılaştırın
4. Eğer kullanılan konut kredisinin maliyetinin en aza indirilmesi isteniyorsa ve daha fazla risk alınması mümkünse, bu takdirde vadesi 3 yıldan daha az değişken faizli kredi kullanın
5. Eğer kısa vadeli kredi kullanılacaksa ve birden fazla ev alınması düşünülüyorsa, bu takdirde mümkün olan en kısa vade ile değişken faizli kredi kullanın
6. Eğer uzun vadeli kredi kullanılması, mümkün olduğu kadar çok ev alınması ve fazla risk üstlenilmemesi isteniyorsa, bu takdirde belirli bir dönem anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz geri ödemeleri olan değişken faizli kredi kullanın
7. Eğer yatırımcının geliri düşmüşse ve buna rağmen konut kredisi geri ödemelerinde önemli oranda bir düşüş söz konusu değilse, mevcut konut kredisinin değişken faizli yeni bir kredi ile yenileyin
8. Eğer yatırımcının dönemsel olarak değişen bir geliri söz konusu ise, bu durumda kredinin ilk dönemlerinde anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz ödemelerinin söz konusu olduğu değişken faizli konut kredisinin kullanılması önerilir.
Ev aldıktan sonra asla yapmamanız gereken şeyler
Konut kredisi kullandıktan sonra aşağıdakileri asla yapmamanız tavsiye edilmektedir.
. Konut kredisi kullandıktan sonra, başka borca girmeyin.
. Mevcut işinizi değiştirmeyin.
. Yeni bir araba satın almayın.
. Kredi kullanma aşamasında üstesinden geleceğinizi düşündüğünüz, ama yeni evinize taşınma esnasında ortaya çıkabilecek masraflara girişmeyin.
. Emlak, sigorta, bakım-onarım, kredi kullanım maliyetleri, emlakçı komisyonları gibi ekstra maliyetleri hesaplamadan sadece evin satış fiyatına göre karar vermeyin.
. Kredi borcunuzun sadece asgari tutarlarını ödemekle yetinmeyin.
ev kredileri mortgage en uygun krediler
MORTGAGE SİSTEMİNİ İYİ TANIYIN
Klasik bir Amerikalı'nın yaşamının vazgeçilmez bir parçası olan mortgage, Türk insanının da yaşamına bir daha çıkmamak üzere girdi.
'Konut finansman sistemi', tüm hayatınızı kökünden değiştirecek bir mucize değil. Bu sistemden yararlanarak ev sahibi olabilmek için, sistem hakkında tam ve doğru bilgilere sahip olmanız gerekiyor. Kanunun çıkması ile ev fiyatlarının bir anda düşeceği veya ev kredisi faiz oranlarında büyük düşüşler olacağı yönündeki beklentiler gerçekçi değil. Bu beklentilerimiz gerçekleşmedi diye de sistemi tamamen reddetmek veya kötülemek de doğru değil. Konut finansman sisteminin Türkiye'de oturması için biraz zaman vermemiz gerekiyor. Diğer taraftan ev fiyatlarının ve ev kredisi faiz oranlarının düşmesi, daha çok genel ekonomi ile ilgili hususlardır ve bunun sorumluluğunu sisteme yüklememek gerekir. İlerki dönemlerde, sistemin çeşitli vergisel teşviklerle desteklenmesi ile konut edinme maliyetinin, birçok kişi tarafından karşılanabilecek seviyelere düşeceği beklenebilir.
Konut finansman sistemi (KFS) veya kamuoyunda bilinen adıyla 'mortgage' özellikle Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük bir uygulama alanına sahiptir. Bugün, mortgage kredisi kullanarak ev sahibi olmayan Amerikalı sayısı oldukça az. Konut finansman sisteminin özellikle ABD'de gelişmesinin ve uygulama alanı bulmasının birçok nedeni bulunuyor. Bunların hepsini burada sıralamak mümkün olmamakla birlikte, bunun böyle olmasının başlıca sebebi ABD'de çok gelişmiş bir finansal sistemin ve ipoteğe dayalı sermaye piyasası araçlarının işlem göreceği piyasaların var olması, enflasyonun dünya ortalamasına göre çok daha düşük seviyelerde bulunması veya başka bir deyişle yıldan yıla büyük dalgalanmalar göstermemesidir.
Bilindiği üzere ABD'deki ve diğer ülkelerdeki uygulamalar incelenerek Sermaye Piyasası Kurulu'nun öncülüğünde hazırlanan konut finansman sistemine ilişkin kanun tasarısı geçen hafta TBMM'de kabul edilerek yasalaştı. Aslında henüz kanun tasarısı yasalaşmadan bile konut finansman sisteminin etkileri ekonomik yaşamımızda kendisini gösterdi ve hemen hemen tüm bankalar ev kredisi faizlerini birçok insanın kullanabileceği seviyelere düşürdü. Kanun tasarısının yasalaşmasından sonra faiz oranlarının hemen düşeceği ve herkesin ev sahibi olacağı yönündeki kamuoyu beklentisi ise maalesef karşılanamamış ve insanlarda büyük bir hayal kırıklığı yaratmıştır. Bunun en önemli sebebi ise, kanun tasarısında yer alan bazı vergi teşviklerinin tasarıdan çıkarılarak yasalaşmış olması. Konut kredisi kullanacaklarının nelere dikkat etmesi ve hangi şartlarda ne tür kredi kullanması gerekir: işte temel bilgiler...
Sistemin işleyişini kolaylaştıran şartlar
. Makroekonomik koşulların belirli bir istikrar arz etmesi,
. Tapu kayıtlarının güvenilir ve kolay erişilebilir olması,
. İpoteklerin hızlı bir şekilde tesis edilebilmesi,
. Gayrimenkullerin değer tespitinin doğru yapılması,
. Borç geri ödemelerinin aksaması durumunda takip prosedürünün çabuk sonuçlanması,
. Konut finansmanı alacaklarının menkul kıymetleştirilmesini sağlayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması,
. Tüketiciye kaynak sağlanmasından ilgili alacakların menkul kıymetleştirilmesine kadar olan süreçteki işlem maliyetlerinin düşürülmesi,
. Sistemin vergisel olarak desteklenmesi gerekmektedir.
Yasadan önce kullanılan krediler ne olacak?
Kanunda yer alan konut finansmanı tanımına uyan ve kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, kanunun ilgili geçici 11'inci maddesinin yürürlüğe girmesini takibeden üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu kanunda yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesini talep edebilecek. Süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin kullandıkları krediler ise, bu kanun kapsamında değerlendirilecek ve bu kanun hükümlerine tabi olacaktır.
Haklarınız ve yükümlülükleriniz neler?
. Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler ve koşulları içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.
. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden 'bir iş günü geçmeden' imzalanan sözleşme geçersizdir.
. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.
. Borçlunun temerrüde düşmesi (kredi geri ödemesinde gecikmesi) halinde, konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.
. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için, en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
. Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir.
. Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmın tüketiciye ödenmesini takiben, tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde, konut sahibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluna başvurabilir.
. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.
. Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilir.
. Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı faiz olarak kabul edilir.
. Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranların sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından belirlenir.
. Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi, aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksit için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında, bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.
. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.
Konut kredisinin erken kapatılması ne zaman avantajlıdır?
Eğer uzun vadeli ve sabit faizli ev kredisi kullanılmışsa ve ev kredisi faizlerinde bir düşüş varsa, bu durumda mevcut ev kredisinin cezasına katlanılmak suretiyle tamamının daha düşük faizli yeni bir konut kredisi kullanılmak suretiyle erken kapatılması tercih edilebilir.
Değişken faizli ev kredisi kullanacaksanız dikkat!
Sabit faizli ev kredisinde faiz oranı ev kredisi vadesi boyunca sabit kalır. Ancak bu kredi türünde faiz genelde bir endekse bağlı şekilde dönemsel olarak değişir ve taksit ödemeleri artar veya azalır.
Değişken faizli ev kredisi kullanırken şu soruların cevaplarını vermiş olmanız gerekir:
. Eğer faiz oranları yükselirse, aylık gelirim yüksek taksit ödemelerini karşılayacak kadar artacak mı?
. Gelecekte araba kredisi ya da okul taksidi gibi büyük ödemelerin altına girecek miyim?
. Bu evi ne kadar süre elimde tutacağım? Eğer kısa vadede satmayı düşünüyorsanız faiz oranlarının artması büyük bir sorun değildir.
Ödeme şoku nedir?
Ödeme şoku, ilk ayarlamada aylık taksitiniz ani bir şekilde yükselirse meydana gelir. Şimdi yukarıdaki örnekten devam ederek, indirimli yüzde 8 faizin ikinci yılda standart yüzde 10'a çıkması sonucu, aylık taksidin ne olacağına bakalım.
Faiz oranı (yüzde) Aylık taksit (TL)
İlk yıl/indirimli 8 476.95
İkinci yıl 10 568.82
Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı üzere, endeks oranı sabit kalsa bile aylık taksit tutarı 568.82 YTL olarak gerçekleşmiştir.
İlk yılda endeks oranının yüzde 2 arttığını düşünelim. Bu durumda kredinin faiz oranı yüzde 12 olacaktır ve aylık taksit ödemesi 665.43 TL'ye çıkacaktır. Bu aylık ödemenin yaklaşık 200 YTL artmasıdır. İşte indirimli değişken faizli konut kredisi kullanmanın riski budur.
İsterseniz önce faizi ödeyebilirsiniz
Herkesin ev sahibi olma hayali vardır. Ancak, yüksek ev fiyatları sebebiyle bu ulaşılması mümkün olmayan bir rüya gibidir. Aylık taksit tutarlarını herkesin ödeyebileceği bir düzeye getirmek için, çoğu kredi kuruluşu ilk yıllarda sadece faiz ödemesi yapabileceğiniz ya da kredinin aylık faiz tutarında daha düşük minimum ödeme imkanları gibi seçenekler sunarlar.
Geleneksel konut kredisinde her ay ana para ve faizi içeren taksit ödemesi yaparsınız. Borçlandığınız ana para vade boyunca azalır. Ancak sadece faiz ödemeli ev kredisinde belirli bir dönem süresince sadece faiz ödemesi yaparsınız. Bundan sonra da ana para ve faizi ödemeye başlarsınız.
Sadece faiz ödemesi yaptığınız dönemden sonra kredi faizi aynı kalsa bile, aylık taksit tutarı artar. Çünkü faizin yanı sıra anapara ödemesi de yapılmak zorundadır. Örneğin 5 yıl sadece faiz ödemeli 30 yıl vadeli mortgage kullandıysanız, ilk beş yıl sadece faiz, sonraki 25 yılda anapara ve faiz ödemesi yapmak zorundasınız.
Gayrimenkul yatırımında püf noktalar
Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken hususları aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.
. Konut yatırımı yapmaya başladığınızda, öncelikle çok iş gerektiren çirkin ve kötü evler aramalısınız. Bu evleri yenilemek için birçok şey yapılması gerekse de, bu tür evlerin fiyatları diğer evlere göre çok daha ucuzdur. Diğer taraftan bu işleri yaptırmak için birilerini tutacaksanız, tutacağınız kişinin tamiratları yapabilecek nitelikte birisi olduğundan emin olmalısınız. Bu işi size makul fiyat verecek olan bir müteahhit firma ya da kişiye yaptırabilirsiniz.
. Satın almayı ve iyileştirip tekrar satmayı düşündüğünüz evin yapısal sorunları bulunuyorsa, satın almadan önce bir müteahhit firmadan bunların giderilmesi karşılığında sizden ne kadar para isteyeceğini öğrenin. Tüm maliyet tahminlerini aldıktan sonra, söz konusu gayrimenkul için ne kadar para yatıracağınıza karar verin.
. Bu işe ilk kez başlarken çok sermaye birikiminiz yoksa, ilk alış ve satış işlemlerinizi son derece dikkatli yapmalısınız ki, bundan sonraki işlemlerinizde daha büyük evler satın alabilesiniz. Birkaç küçük evi bu şekilde alıp sattıktan sonra, biriktirdiğiniz parayla büyük evler almaya başlayabilirsiniz. O zaman da elde edeceğiniz kârın miktarı oldukça büyüyecektir.
. İlk başta işleri yavaştan almanız gerektiğini asla unutmayın. Herkes bir gecede büyük paralar kazanmak ister. Bu işin içinde birkaç yıl geçirdikten sonra ve tecrübe edindikçe, çözemeyeceğiniz sorunların neredeyse hiç kalmadığını göreceksiniz. Böylece son derece heyecanlı bir kariyere başlamış olacaksınız.
En avantajlı ev kredisin nasıl seçeceksiniz?
Hangi kredi türünün seçileceği 1) Yatırımcının hangi vade ile ev kredisi kullanmak istemesine ve gelecekteki faiz oranları ve genel ekonomik durum ile ilgili beklentilere, 2) E kredisi döneminin ilk yıllarında geri ödeme tutarlarının az veya çok olması ile ilgili tercihlere ve 3) Gelecekte daha yüksek bir faiz oranının ortaya çıkması olasılığı karşısında yatırımcının söz konusu bu riski üstlenme konusundaki isteğine bağlı olarak değişebilmektedir.
1. Eğer 10 yıldan uzun ev kredisi kullanacaksanız ve ilerki dönemde faizlerde meydana gelebilecek bir artıştan olumsuz yönde etkilenmek istenmiyorsanız, sabit faizli konut kredisi kullanın.
2. Eğer 10 yıldan az bir süre için ev kredisi kullanacaksanız ve örneğin yüzde 99 oranında kredi geri ödemesinin 5 yıl içerisinde tamamlanacağı varsayılıyorsa, değişken faizli ev kredisi kullanın.
3. Eğer kullanılan kredinin 3, 5, 7 veya 10 yıl içerisinde geri ödenmesi bekleniyorsa, ama söz konusu sürede geri ödemenin tamamlanabileceği konusunda bir kesinlik yoksa, o takdirde gerçekleşebilecek en kötü senaryo esas alınarak aynı periyot için gerek sabit faizli ev kredisi, gerekse değişken faizli ev kredisi kullanıldığı iki ayrı durumu birbiriyle karşılaştırın
4. Eğer kullanılan konut kredisinin maliyetinin en aza indirilmesi isteniyorsa ve daha fazla risk alınması mümkünse, bu takdirde vadesi 3 yıldan daha az değişken faizli kredi kullanın
5. Eğer kısa vadeli kredi kullanılacaksa ve birden fazla ev alınması düşünülüyorsa, bu takdirde mümkün olan en kısa vade ile değişken faizli kredi kullanın
6. Eğer uzun vadeli kredi kullanılması, mümkün olduğu kadar çok ev alınması ve fazla risk üstlenilmemesi isteniyorsa, bu takdirde belirli bir dönem anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz geri ödemeleri olan değişken faizli kredi kullanın
7. Eğer yatırımcının geliri düşmüşse ve buna rağmen ev kredisi geri ödemelerinde önemli oranda bir düşüş söz konusu değilse, mevcut ev kredisinin değişken faizli yeni bir kredi ile yenileyin
8. Eğer yatırımcının dönemsel olarak değişen bir geliri söz konusu ise, bu durumda ev kredisinin ilk dönemlerinde anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz ödemelerinin söz konusu olduğu değişken faizli konut kredisinin kullanılması önerilir.
Ev aldıktan sonra asla yapmamanız gereken şeyler
Ev kredisi kullandıktan sonra aşağıdakileri asla yapmamanız tavsiye edilmektedir.
. Ev kredisi kullandıktan sonra, başka borca girmeyin.
. Mevcut işinizi değiştirmeyin.
. Yeni bir araba satın almayın.
. Kredi kullanma aşamasında üstesinden geleceğinizi düşündüğünüz, ama yeni evinize taşınma esnasında ortaya çıkabilecek masraflara girişmeyin.
. Emlak, sigorta, bakım-onarım, kredi kullanım maliyetleri, emlakçı komisyonları gibi ekstra maliyetleri hesaplamadan sadece evin satış fiyatına göre karar vermeyin.
. Ev kredisi borcunuzun sadece asgari tutarlarını ödemekle yetinmeyin.
Klasik bir Amerikalı'nın yaşamının vazgeçilmez bir parçası olan mortgage, Türk insanının da yaşamına bir daha çıkmamak üzere girdi.
'Konut finansman sistemi', tüm hayatınızı kökünden değiştirecek bir mucize değil. Bu sistemden yararlanarak ev sahibi olabilmek için, sistem hakkında tam ve doğru bilgilere sahip olmanız gerekiyor. Kanunun çıkması ile ev fiyatlarının bir anda düşeceği veya ev kredisi faiz oranlarında büyük düşüşler olacağı yönündeki beklentiler gerçekçi değil. Bu beklentilerimiz gerçekleşmedi diye de sistemi tamamen reddetmek veya kötülemek de doğru değil. Konut finansman sisteminin Türkiye'de oturması için biraz zaman vermemiz gerekiyor. Diğer taraftan ev fiyatlarının ve ev kredisi faiz oranlarının düşmesi, daha çok genel ekonomi ile ilgili hususlardır ve bunun sorumluluğunu sisteme yüklememek gerekir. İlerki dönemlerde, sistemin çeşitli vergisel teşviklerle desteklenmesi ile konut edinme maliyetinin, birçok kişi tarafından karşılanabilecek seviyelere düşeceği beklenebilir.
Konut finansman sistemi (KFS) veya kamuoyunda bilinen adıyla 'mortgage' özellikle Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük bir uygulama alanına sahiptir. Bugün, mortgage kredisi kullanarak ev sahibi olmayan Amerikalı sayısı oldukça az. Konut finansman sisteminin özellikle ABD'de gelişmesinin ve uygulama alanı bulmasının birçok nedeni bulunuyor. Bunların hepsini burada sıralamak mümkün olmamakla birlikte, bunun böyle olmasının başlıca sebebi ABD'de çok gelişmiş bir finansal sistemin ve ipoteğe dayalı sermaye piyasası araçlarının işlem göreceği piyasaların var olması, enflasyonun dünya ortalamasına göre çok daha düşük seviyelerde bulunması veya başka bir deyişle yıldan yıla büyük dalgalanmalar göstermemesidir.
Bilindiği üzere ABD'deki ve diğer ülkelerdeki uygulamalar incelenerek Sermaye Piyasası Kurulu'nun öncülüğünde hazırlanan konut finansman sistemine ilişkin kanun tasarısı geçen hafta TBMM'de kabul edilerek yasalaştı. Aslında henüz kanun tasarısı yasalaşmadan bile konut finansman sisteminin etkileri ekonomik yaşamımızda kendisini gösterdi ve hemen hemen tüm bankalar ev kredisi faizlerini birçok insanın kullanabileceği seviyelere düşürdü. Kanun tasarısının yasalaşmasından sonra faiz oranlarının hemen düşeceği ve herkesin ev sahibi olacağı yönündeki kamuoyu beklentisi ise maalesef karşılanamamış ve insanlarda büyük bir hayal kırıklığı yaratmıştır. Bunun en önemli sebebi ise, kanun tasarısında yer alan bazı vergi teşviklerinin tasarıdan çıkarılarak yasalaşmış olması. Konut kredisi kullanacaklarının nelere dikkat etmesi ve hangi şartlarda ne tür kredi kullanması gerekir: işte temel bilgiler...
Sistemin işleyişini kolaylaştıran şartlar
. Makroekonomik koşulların belirli bir istikrar arz etmesi,
. Tapu kayıtlarının güvenilir ve kolay erişilebilir olması,
. İpoteklerin hızlı bir şekilde tesis edilebilmesi,
. Gayrimenkullerin değer tespitinin doğru yapılması,
. Borç geri ödemelerinin aksaması durumunda takip prosedürünün çabuk sonuçlanması,
. Konut finansmanı alacaklarının menkul kıymetleştirilmesini sağlayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması,
. Tüketiciye kaynak sağlanmasından ilgili alacakların menkul kıymetleştirilmesine kadar olan süreçteki işlem maliyetlerinin düşürülmesi,
. Sistemin vergisel olarak desteklenmesi gerekmektedir.
Yasadan önce kullanılan krediler ne olacak?
Kanunda yer alan konut finansmanı tanımına uyan ve kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, kanunun ilgili geçici 11'inci maddesinin yürürlüğe girmesini takibeden üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu kanunda yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesini talep edebilecek. Süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin kullandıkları krediler ise, bu kanun kapsamında değerlendirilecek ve bu kanun hükümlerine tabi olacaktır.
Haklarınız ve yükümlülükleriniz neler?
. Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler ve koşulları içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.
. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden 'bir iş günü geçmeden' imzalanan sözleşme geçersizdir.
. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.
. Borçlunun temerrüde düşmesi (kredi geri ödemesinde gecikmesi) halinde, konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş işgünü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.
. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için, en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
. Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az 10 iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir.
. Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmın tüketiciye ödenmesini takiben, tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde, konut sahibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluna başvurabilir.
. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.
. Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilir.
. Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı faiz olarak kabul edilir.
. Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranların sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından belirlenir.
. Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi, aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksit için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında, bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.
. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.
Konut kredisinin erken kapatılması ne zaman avantajlıdır?
Eğer uzun vadeli ve sabit faizli ev kredisi kullanılmışsa ve ev kredisi faizlerinde bir düşüş varsa, bu durumda mevcut ev kredisinin cezasına katlanılmak suretiyle tamamının daha düşük faizli yeni bir konut kredisi kullanılmak suretiyle erken kapatılması tercih edilebilir.
Değişken faizli ev kredisi kullanacaksanız dikkat!
Sabit faizli ev kredisinde faiz oranı ev kredisi vadesi boyunca sabit kalır. Ancak bu kredi türünde faiz genelde bir endekse bağlı şekilde dönemsel olarak değişir ve taksit ödemeleri artar veya azalır.
Değişken faizli ev kredisi kullanırken şu soruların cevaplarını vermiş olmanız gerekir:
. Eğer faiz oranları yükselirse, aylık gelirim yüksek taksit ödemelerini karşılayacak kadar artacak mı?
. Gelecekte araba kredisi ya da okul taksidi gibi büyük ödemelerin altına girecek miyim?
. Bu evi ne kadar süre elimde tutacağım? Eğer kısa vadede satmayı düşünüyorsanız faiz oranlarının artması büyük bir sorun değildir.
Ödeme şoku nedir?
Ödeme şoku, ilk ayarlamada aylık taksitiniz ani bir şekilde yükselirse meydana gelir. Şimdi yukarıdaki örnekten devam ederek, indirimli yüzde 8 faizin ikinci yılda standart yüzde 10'a çıkması sonucu, aylık taksidin ne olacağına bakalım.
Faiz oranı (yüzde) Aylık taksit (TL)
İlk yıl/indirimli 8 476.95
İkinci yıl 10 568.82
Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı üzere, endeks oranı sabit kalsa bile aylık taksit tutarı 568.82 YTL olarak gerçekleşmiştir.
İlk yılda endeks oranının yüzde 2 arttığını düşünelim. Bu durumda kredinin faiz oranı yüzde 12 olacaktır ve aylık taksit ödemesi 665.43 TL'ye çıkacaktır. Bu aylık ödemenin yaklaşık 200 YTL artmasıdır. İşte indirimli değişken faizli konut kredisi kullanmanın riski budur.
İsterseniz önce faizi ödeyebilirsiniz
Herkesin ev sahibi olma hayali vardır. Ancak, yüksek ev fiyatları sebebiyle bu ulaşılması mümkün olmayan bir rüya gibidir. Aylık taksit tutarlarını herkesin ödeyebileceği bir düzeye getirmek için, çoğu kredi kuruluşu ilk yıllarda sadece faiz ödemesi yapabileceğiniz ya da kredinin aylık faiz tutarında daha düşük minimum ödeme imkanları gibi seçenekler sunarlar.
Geleneksel konut kredisinde her ay ana para ve faizi içeren taksit ödemesi yaparsınız. Borçlandığınız ana para vade boyunca azalır. Ancak sadece faiz ödemeli ev kredisinde belirli bir dönem süresince sadece faiz ödemesi yaparsınız. Bundan sonra da ana para ve faizi ödemeye başlarsınız.
Sadece faiz ödemesi yaptığınız dönemden sonra kredi faizi aynı kalsa bile, aylık taksit tutarı artar. Çünkü faizin yanı sıra anapara ödemesi de yapılmak zorundadır. Örneğin 5 yıl sadece faiz ödemeli 30 yıl vadeli mortgage kullandıysanız, ilk beş yıl sadece faiz, sonraki 25 yılda anapara ve faiz ödemesi yapmak zorundasınız.
Gayrimenkul yatırımında püf noktalar
Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken hususları aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.
. Konut yatırımı yapmaya başladığınızda, öncelikle çok iş gerektiren çirkin ve kötü evler aramalısınız. Bu evleri yenilemek için birçok şey yapılması gerekse de, bu tür evlerin fiyatları diğer evlere göre çok daha ucuzdur. Diğer taraftan bu işleri yaptırmak için birilerini tutacaksanız, tutacağınız kişinin tamiratları yapabilecek nitelikte birisi olduğundan emin olmalısınız. Bu işi size makul fiyat verecek olan bir müteahhit firma ya da kişiye yaptırabilirsiniz.
. Satın almayı ve iyileştirip tekrar satmayı düşündüğünüz evin yapısal sorunları bulunuyorsa, satın almadan önce bir müteahhit firmadan bunların giderilmesi karşılığında sizden ne kadar para isteyeceğini öğrenin. Tüm maliyet tahminlerini aldıktan sonra, söz konusu gayrimenkul için ne kadar para yatıracağınıza karar verin.
. Bu işe ilk kez başlarken çok sermaye birikiminiz yoksa, ilk alış ve satış işlemlerinizi son derece dikkatli yapmalısınız ki, bundan sonraki işlemlerinizde daha büyük evler satın alabilesiniz. Birkaç küçük evi bu şekilde alıp sattıktan sonra, biriktirdiğiniz parayla büyük evler almaya başlayabilirsiniz. O zaman da elde edeceğiniz kârın miktarı oldukça büyüyecektir.
. İlk başta işleri yavaştan almanız gerektiğini asla unutmayın. Herkes bir gecede büyük paralar kazanmak ister. Bu işin içinde birkaç yıl geçirdikten sonra ve tecrübe edindikçe, çözemeyeceğiniz sorunların neredeyse hiç kalmadığını göreceksiniz. Böylece son derece heyecanlı bir kariyere başlamış olacaksınız.
En avantajlı ev kredisin nasıl seçeceksiniz?
Hangi kredi türünün seçileceği 1) Yatırımcının hangi vade ile ev kredisi kullanmak istemesine ve gelecekteki faiz oranları ve genel ekonomik durum ile ilgili beklentilere, 2) E kredisi döneminin ilk yıllarında geri ödeme tutarlarının az veya çok olması ile ilgili tercihlere ve 3) Gelecekte daha yüksek bir faiz oranının ortaya çıkması olasılığı karşısında yatırımcının söz konusu bu riski üstlenme konusundaki isteğine bağlı olarak değişebilmektedir.
1. Eğer 10 yıldan uzun ev kredisi kullanacaksanız ve ilerki dönemde faizlerde meydana gelebilecek bir artıştan olumsuz yönde etkilenmek istenmiyorsanız, sabit faizli konut kredisi kullanın.
2. Eğer 10 yıldan az bir süre için ev kredisi kullanacaksanız ve örneğin yüzde 99 oranında kredi geri ödemesinin 5 yıl içerisinde tamamlanacağı varsayılıyorsa, değişken faizli ev kredisi kullanın.
3. Eğer kullanılan kredinin 3, 5, 7 veya 10 yıl içerisinde geri ödenmesi bekleniyorsa, ama söz konusu sürede geri ödemenin tamamlanabileceği konusunda bir kesinlik yoksa, o takdirde gerçekleşebilecek en kötü senaryo esas alınarak aynı periyot için gerek sabit faizli ev kredisi, gerekse değişken faizli ev kredisi kullanıldığı iki ayrı durumu birbiriyle karşılaştırın
4. Eğer kullanılan konut kredisinin maliyetinin en aza indirilmesi isteniyorsa ve daha fazla risk alınması mümkünse, bu takdirde vadesi 3 yıldan daha az değişken faizli kredi kullanın
5. Eğer kısa vadeli kredi kullanılacaksa ve birden fazla ev alınması düşünülüyorsa, bu takdirde mümkün olan en kısa vade ile değişken faizli kredi kullanın
6. Eğer uzun vadeli kredi kullanılması, mümkün olduğu kadar çok ev alınması ve fazla risk üstlenilmemesi isteniyorsa, bu takdirde belirli bir dönem anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz geri ödemeleri olan değişken faizli kredi kullanın
7. Eğer yatırımcının geliri düşmüşse ve buna rağmen ev kredisi geri ödemelerinde önemli oranda bir düşüş söz konusu değilse, mevcut ev kredisinin değişken faizli yeni bir kredi ile yenileyin
8. Eğer yatırımcının dönemsel olarak değişen bir geliri söz konusu ise, bu durumda ev kredisinin ilk dönemlerinde anapara geri ödemesinin olmadığı ve sadece faiz ödemelerinin söz konusu olduğu değişken faizli konut kredisinin kullanılması önerilir.
Ev aldıktan sonra asla yapmamanız gereken şeyler
Ev kredisi kullandıktan sonra aşağıdakileri asla yapmamanız tavsiye edilmektedir.
. Ev kredisi kullandıktan sonra, başka borca girmeyin.
. Mevcut işinizi değiştirmeyin.
. Yeni bir araba satın almayın.
. Kredi kullanma aşamasında üstesinden geleceğinizi düşündüğünüz, ama yeni evinize taşınma esnasında ortaya çıkabilecek masraflara girişmeyin.
. Emlak, sigorta, bakım-onarım, kredi kullanım maliyetleri, emlakçı komisyonları gibi ekstra maliyetleri hesaplamadan sadece evin satış fiyatına göre karar vermeyin.
. Ev kredisi borcunuzun sadece asgari tutarlarını ödemekle yetinmeyin.
mortgage krizinin nedenleri ev kredileri krizi
MORTGAGE KREDİLERİNİN YAPISININ BOZULMASI, FAİZ YAPISININ UYUMSUZLAŞMASI, KONUT FİYATLARINDAKİ BALON ARTIŞLAR-BDDK RAPORU
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), ABD mortgage krizinin nedenleri arasında ''mortgage kredilerinin yapısının bozulması, faiz yapısının uyumsuzlaşması, konut fiyatlarındaki balon artışlar'' bulunduğunu bildirdi.
BDDK'ya göre, menkul kıymetlerin fonlanmasında yaşanan sıkışıklık, kredi türev piyasalarının genişlemesi, kredi derecelendirme sürecindeki sorunlar da krizin diğer nedenleri.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
BDDK'nın ''ABD Mortgage Krizi'' analizine göre, 2007-2008 küresel finansal dalgalanmanın kaynağı olan ABD Mortgage krizi, piyasa yapısı ve denetim eksiklikleri ile izlenen politikalar sonucu ortaya çıkan sorunlarla, tahmin edilemeyen olumsuzluklara neden oldu.
Mortgage piyasasında süreç incelendiğinde, ipoteğe dayalı kredi sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında yaşanan sorunlar, sistemin işleyişinde aksaklıklara neden olurken, ABD mortgage piyasasında özellikle subprime (yüksek riskli) ve değişken faiz oranlı mortgage kredilerinin nakit akışlarının bozulması, bu piyasayla ilişkili menkul kıymet piyasalarını da etkiledi.
Subprime krediler özü gereği riskli krediler grubunda yer almasına rağmen, bu riskler yokmuş gibi, bu tür kredilerin kullanılmasıyla sistem sorun çıkarmaya başladı. Riski yüksek kişilere daha yüksek faiz oranları ile mortgage kredisi kullandırılması ve faiz oranlarının yükselmesi ile faiz yükü arttı, faiz ve anapara ödemelerinde aksaklıklar baş gösterdi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Subprime mortgage kredileriyle başlayan kredi krizinin büyüyerek, diğer kredi türlerini de etkisi altına alması, mortgage piyasasının tamamının etkilenmesine neden oldu.
Konut fiyatlarındaki balon artışlar da piyasada asimetrik bilgiye neden olarak, kredi kullanıcılarının yanlış yönlendirilmesine yol açtı ve konut satın almanın bir yatırım aracı olarak algılanmasına neden oldu.
-MORTGAGE KRİZİNDEKİ İLGİLİ TARAFLAR-
Mortgage piyasasının temelini oluşturan mortgage kredilerini ihraç eden kuruluşlar açısından ortaya çıkan temel sorun, bu kurumlarca düşük kredi standartlarının belirlenmesi oldu.
Menkul kıymet ihraç edenler açısından konuya bakıldığında da kredi piyasasında bir daralma yaşanmaması amacıyla gerekli denetim ve düzenlemelerin yapılmaması ve piyasanın kendiliğinden dengeye gelmesi yönündeki beklenti mortgage krizine yol açtı.
Mortgage ipoteklerine dayalı menkul kıymetleştirme sürecinin işleyişine bakıldığında ise denetim eksikliği nedeniyle konut kredilerinin kullanım amacı konut edinme yerine, konut spekülatörlüğüne dönüştü ve sistem aksamaya başladı.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Global menkul kıymetler piyasasına bakıldığında ise aktiflerine menkul kıymetleştirilmiş ürünleri alan şirketlerin, piyasada sorunlar oluşmaya başladığında bu aktifleri finansman bonosu gibi kısa vadeli kaynaklarla finanse etmeye çalışmaları da kısa sürede yüksek meblağlarda zarar açıklamalarına neden oldu.
Kredi derecelendirme kuruluşları açısından ise menkul kıymetleştirme havuzunu oluşturan ürünler yerine, bu ürünleri ihraç eden kurumların derecelendirilmesi risklerin saklı kalmasına, ihraç edilen menkul kıymetin gerçek risklilik düzeyinin ortaya konulmamasına yol açtı.
Menkul kıymetlerin sorunsuz krediler gibi derecelendirilmesi yatırımcı iştahlarını artırdı ve risklerin yayılmasına neden oldu. Bireysel yatırımcıdan serbest fonlara kadar birçok yatırımcı aktifine mortgage kredilerine dayalı finansal araçları dahil etti.
Bankalar, monoline (finansal garanti veren) sigorta şirketleri, devlet destekli kuruluşlar ve serbest fonların da aralarında bulunduğu kurum ve kuruluşların kaldıraç etkisi yüksek olan riskleri üstlenmeleri sonucunda yatırımcılar, piyasayı sorgulamadan ve kredi dereceleri hakkında yeterli bilgi sahibi olmadan kredi derecelerine güvenerek yatırımlarını gerçekleştirdi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
-SORUNLU KREDİ YAPISI-
Mortgage piyasalarının sorunlu kredi yapısını da subprime mortgage kredileri ile değişken faiz oranlı mortgage kredileri oluşturdu.
ABD finans piyasalarında son yıllarda kredilerin esnek şartlarda verilmesi, mortgage krizini tetikleyen unsurlardan biri oldu. Hem düzenleyicilerin, hem de risk yöneticilerinin bu uygulamaları görmezlikten gelmeleri sistem içinde sorunların domino etkisi yaratmasına neden oldu.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
ABD mortgage krizi kaynaklı finansal dalgalanmanın temelinde yatan nedenlerden biri, kamuoyuna yapılan hatalı ya da eksik açıklamaların yatırımcılar tarafından veri kabul edilerek, varlığın daha menkul kıymetleştirme sürecinde iken bu hatayı giderecek daha sağlıklı yeni bir değerlemenin yapılmaması oldu.
-KRİZ LİKİDİTE KRİZİNE DÖNÜŞTÜ-
Analize göre, kriz her ne kadar başlangıcında bir mortgage krizi olarak ortaya çıksa da takip eden süreçte bir likidite krizine dönüştü.
ABD'de 2007 yılında, finans ve sigorta, gayrimenkul, inşaat ve madencilik sektörü başta olmak üzere toplam 4 sektörün büyüme hızının yavaşlamasıyla genel ekonominin büyüme hızı da yavaşladı. Ekonomik büyümenin yavaşlamasına neden olan reel sektör, mortgage krizinden olumsuz etkilendi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Otorite açısından bir politika aracı olarak görülen faiz oranlarındaki değişim kredi piyasasında daraltıcı etki yaptı, kredi piyasasında 2006 yılında yüzde 13,2 oranında artış sağlanırken, 2007 yılında bu oranın yüzde 4,8 olarak gerçekleşti. Analizde, ''bu durum, Bush yönetiminin kredi piyasasını canlı tutarak ekonomik gelişmeye katma değer sağlama amacına uymamaktadır'' denildi.
2007 sonu itibarıyla ABD cari açık rakamının tarihinde en yüksek seviyeye ulaşarak, 811,5 milyar dolar olarak gerçekleştiği belirtilen çalışmada, ''GSMH'nın yüzde 5,9'u olan cari açık değeri Amerika gibi büyük bir ekonomi için bile oldukça yüksektir. IMF kriterlerine göre yüzde 4'ün üzerindeki oranlar riskli olarak tanımlanmaktadır'' denildi.
-MORTGAGE BORÇLARININ ARTMASI-
Analize göre, ABD hükümetinin tüketimi destekleyen politikaları ile aşırı tüketim eğilimi gösteren tüketicileri, kullanımı karşılığında ipotek gerektirmeyen kredi kartı borç ödemelerini geciktirmeye yöneltti. Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Vergi sonrası gelirlerin ödenmemiş mortgage borçlarına oranı 1980 yılından itibaren giderek arttı, %45 olan bu oran 2004 yılına gelindiğinde %90'ına ulaştı. Mortgage borçlarına artıran nedenler arasında konut sahipliğinin artması (aynı konut için kira ödemesi yerine mortgage kredi ödemesinin yapılması), faiz oranlarının düşmesi, vergi kanunlarının değişmesi ve konut değerinin artması yer aldı.
Yatırımcıların risk almadan kazanç elde etme isteği maliyeti düşük, kolay kredi imkanlarına bağlı olarak tüketicilerin aşırı borçlanmasına ve kontrolsüz kredi genişlemesine neden olarak sistemin kırılganlığını artırdı. ABD'de subprime borçlularının ödeme güçlüğüne düşmesi ile tetiklenen kriz, bu kırılganlıklarla birlikte büyüdü. Kredi piyasasında ortaya çıkan kriz mortgage kredileri üzerinde odaklansa da kredi kartı geri ödemeleri belirgin bir sorun olarak sistemde yer aldı.
ABD mortgage piyasasında 2000-2008 döneminde faaliyet gösteren kurumlar itibarıyla toplam mortgage kredilerinin %35'i finans kurumları, %5'i federal kuruluşlar, %50'si ipotekli konut kredileri fonu tarafından, %10'u bireysel ve diğer yollardan karşılandı.
-VARLIKLARDAN SİLİNEN KREDİLERDE EN BÜYÜK PAY MORTGAGE KREDİLERİ-
Bankacılık sektöründe varlıklardan silinen kredilerin gelişimine bakıldığında, bir önceki yıla göre artışın yüzde 122 oranı ile en çok 2008 yılının ilk çeyreğinde gerçekleştiği kaydedilen analizde, ''bu artışın içinde yüzde 531 ile en büyük paya mortgage kredileri sahiptir. 2007 yılında 38 milyar 122 milyon dolar olan net silinen aktif değeri 2008 yılının ilk çeyreğinde 15 milyar 722 milyon dolar olarak gerçekleşmiştir. Mortgage kredileri nedeniyle yapılan net silinen aktif değeri 2007 yılında 8 milyar 4 milyon dolar ve 2008 yılının ilk çeyreğinde 5 milyar 985 milyon dolar'' denildi.
-KRİZİN NEDENLERİ-
Analizde, krizin nedenleri şu başlıklarla özetlendi:
''Mortgage kredilerinin yapısının bozulması, faiz yapısının uyumsuzlaşması, konut fiyatlarındaki balon artışlar, menkul kıymetlerin fonlanmasında yaşanan sıkışıklık, kredi türev piyasalarının genişlemesi, kredi derecelendirme sürecindeki sorunlar.''
Analize göre, faizlerin düşük olduğu dönemlerde artan risk iştahıyla kişilerin kredi geçmişlerine bakılmadan verilen subprime mortgage kredilerinde, faizlerin yükselmesiyle birlikte temerrütler ve icra yoluyla satışların artmaya başladı, bu durum karmaşık türev araçlarla finansal sisteme yayılarak dalgalanmaya neden oldu.
-SİSTEMİN TEMELİ SORUNLU-
Analize göre, derecelendirme yapısına bakıldığında, subprime mortgage kredilerine dayalı tahvillerin %96'sına A grubu derece verilerek en başta, sistemin temeli sorunlu olarak kuruldu.
ABD mortgage pisasasında mortgage kredilerine ilişkin dolandırıcılıkların son yıllarda artış gösterdiği, ancak mortgage dolandırıcılıklarının tespitine ilişkin belli bir çözüm yolu bulunamadığı belirtilen Analize göre, 2003 yılında 6936 olan şüpheli işlem sayısı, 2006 yılında 35 bin 617'ye, 2007'de 46 bin 717'ye yükseldi. Tespit edilen şüpheli işlemlerin sadece %7'sinin neden olduğu zarar ortaya konabildi, bu ise 813 milyon dolar olarak gerçekleşti.
-SPEKÜLATÖRLERİN ETKİSİ-
Spekülatörlerin konut fiyatlarına etkisine değinilen analize göre, örneğin hileli işleme konu olan konut 20.000 dolara satın alındı, değerlemesi hileli şekilde 80 bin dolara yapıldı, yapılan değerleme sonrasında sahte satış işlemiyle konut bedelinin %80'i olan 64.000 dolar kredi kullanıldı ve spekülatör 44 bin dolar kar etti. Bu konutlar, genellikle icra yoluyla satıldı. Banka gerçek değeri 20.000 dolar olan konut için 64.000 dolar kredi kullandırarak 44 bin dolar zarar etti, bu kredi FHA sigortalı ise bu zarar hükümet tarafından karşılandı.
Analize göre, mortgage dolandırıcılık göstergeleri arasında, ''abartılarak yapılmış, gerçeği yansıtmayan değerlemeler, komisyoncular ve ekspertizler tarafından artırılan komisyon primleri, kredi başvurularında yapılan değişiklikler, sahte kredi dokümantasyonları, refinansman amacıyla alınan krediler ve yatırımcıların garanti edilmiş kısa vadeli yeniden satın alma yatırımları'' yer alıyor.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), ABD mortgage krizinin nedenleri arasında ''mortgage kredilerinin yapısının bozulması, faiz yapısının uyumsuzlaşması, konut fiyatlarındaki balon artışlar'' bulunduğunu bildirdi.
BDDK'ya göre, menkul kıymetlerin fonlanmasında yaşanan sıkışıklık, kredi türev piyasalarının genişlemesi, kredi derecelendirme sürecindeki sorunlar da krizin diğer nedenleri.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
BDDK'nın ''ABD Mortgage Krizi'' analizine göre, 2007-2008 küresel finansal dalgalanmanın kaynağı olan ABD Mortgage krizi, piyasa yapısı ve denetim eksiklikleri ile izlenen politikalar sonucu ortaya çıkan sorunlarla, tahmin edilemeyen olumsuzluklara neden oldu.
Mortgage piyasasında süreç incelendiğinde, ipoteğe dayalı kredi sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında yaşanan sorunlar, sistemin işleyişinde aksaklıklara neden olurken, ABD mortgage piyasasında özellikle subprime (yüksek riskli) ve değişken faiz oranlı mortgage kredilerinin nakit akışlarının bozulması, bu piyasayla ilişkili menkul kıymet piyasalarını da etkiledi.
Subprime krediler özü gereği riskli krediler grubunda yer almasına rağmen, bu riskler yokmuş gibi, bu tür kredilerin kullanılmasıyla sistem sorun çıkarmaya başladı. Riski yüksek kişilere daha yüksek faiz oranları ile mortgage kredisi kullandırılması ve faiz oranlarının yükselmesi ile faiz yükü arttı, faiz ve anapara ödemelerinde aksaklıklar baş gösterdi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Subprime mortgage kredileriyle başlayan kredi krizinin büyüyerek, diğer kredi türlerini de etkisi altına alması, mortgage piyasasının tamamının etkilenmesine neden oldu.
Konut fiyatlarındaki balon artışlar da piyasada asimetrik bilgiye neden olarak, kredi kullanıcılarının yanlış yönlendirilmesine yol açtı ve konut satın almanın bir yatırım aracı olarak algılanmasına neden oldu.
-MORTGAGE KRİZİNDEKİ İLGİLİ TARAFLAR-
Mortgage piyasasının temelini oluşturan mortgage kredilerini ihraç eden kuruluşlar açısından ortaya çıkan temel sorun, bu kurumlarca düşük kredi standartlarının belirlenmesi oldu.
Menkul kıymet ihraç edenler açısından konuya bakıldığında da kredi piyasasında bir daralma yaşanmaması amacıyla gerekli denetim ve düzenlemelerin yapılmaması ve piyasanın kendiliğinden dengeye gelmesi yönündeki beklenti mortgage krizine yol açtı.
Mortgage ipoteklerine dayalı menkul kıymetleştirme sürecinin işleyişine bakıldığında ise denetim eksikliği nedeniyle konut kredilerinin kullanım amacı konut edinme yerine, konut spekülatörlüğüne dönüştü ve sistem aksamaya başladı.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Global menkul kıymetler piyasasına bakıldığında ise aktiflerine menkul kıymetleştirilmiş ürünleri alan şirketlerin, piyasada sorunlar oluşmaya başladığında bu aktifleri finansman bonosu gibi kısa vadeli kaynaklarla finanse etmeye çalışmaları da kısa sürede yüksek meblağlarda zarar açıklamalarına neden oldu.
Kredi derecelendirme kuruluşları açısından ise menkul kıymetleştirme havuzunu oluşturan ürünler yerine, bu ürünleri ihraç eden kurumların derecelendirilmesi risklerin saklı kalmasına, ihraç edilen menkul kıymetin gerçek risklilik düzeyinin ortaya konulmamasına yol açtı.
Menkul kıymetlerin sorunsuz krediler gibi derecelendirilmesi yatırımcı iştahlarını artırdı ve risklerin yayılmasına neden oldu. Bireysel yatırımcıdan serbest fonlara kadar birçok yatırımcı aktifine mortgage kredilerine dayalı finansal araçları dahil etti.
Bankalar, monoline (finansal garanti veren) sigorta şirketleri, devlet destekli kuruluşlar ve serbest fonların da aralarında bulunduğu kurum ve kuruluşların kaldıraç etkisi yüksek olan riskleri üstlenmeleri sonucunda yatırımcılar, piyasayı sorgulamadan ve kredi dereceleri hakkında yeterli bilgi sahibi olmadan kredi derecelerine güvenerek yatırımlarını gerçekleştirdi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
-SORUNLU KREDİ YAPISI-
Mortgage piyasalarının sorunlu kredi yapısını da subprime mortgage kredileri ile değişken faiz oranlı mortgage kredileri oluşturdu.
ABD finans piyasalarında son yıllarda kredilerin esnek şartlarda verilmesi, mortgage krizini tetikleyen unsurlardan biri oldu. Hem düzenleyicilerin, hem de risk yöneticilerinin bu uygulamaları görmezlikten gelmeleri sistem içinde sorunların domino etkisi yaratmasına neden oldu.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
ABD mortgage krizi kaynaklı finansal dalgalanmanın temelinde yatan nedenlerden biri, kamuoyuna yapılan hatalı ya da eksik açıklamaların yatırımcılar tarafından veri kabul edilerek, varlığın daha menkul kıymetleştirme sürecinde iken bu hatayı giderecek daha sağlıklı yeni bir değerlemenin yapılmaması oldu.
-KRİZ LİKİDİTE KRİZİNE DÖNÜŞTÜ-
Analize göre, kriz her ne kadar başlangıcında bir mortgage krizi olarak ortaya çıksa da takip eden süreçte bir likidite krizine dönüştü.
ABD'de 2007 yılında, finans ve sigorta, gayrimenkul, inşaat ve madencilik sektörü başta olmak üzere toplam 4 sektörün büyüme hızının yavaşlamasıyla genel ekonominin büyüme hızı da yavaşladı. Ekonomik büyümenin yavaşlamasına neden olan reel sektör, mortgage krizinden olumsuz etkilendi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Otorite açısından bir politika aracı olarak görülen faiz oranlarındaki değişim kredi piyasasında daraltıcı etki yaptı, kredi piyasasında 2006 yılında yüzde 13,2 oranında artış sağlanırken, 2007 yılında bu oranın yüzde 4,8 olarak gerçekleşti. Analizde, ''bu durum, Bush yönetiminin kredi piyasasını canlı tutarak ekonomik gelişmeye katma değer sağlama amacına uymamaktadır'' denildi.
2007 sonu itibarıyla ABD cari açık rakamının tarihinde en yüksek seviyeye ulaşarak, 811,5 milyar dolar olarak gerçekleştiği belirtilen çalışmada, ''GSMH'nın yüzde 5,9'u olan cari açık değeri Amerika gibi büyük bir ekonomi için bile oldukça yüksektir. IMF kriterlerine göre yüzde 4'ün üzerindeki oranlar riskli olarak tanımlanmaktadır'' denildi.
-MORTGAGE BORÇLARININ ARTMASI-
Analize göre, ABD hükümetinin tüketimi destekleyen politikaları ile aşırı tüketim eğilimi gösteren tüketicileri, kullanımı karşılığında ipotek gerektirmeyen kredi kartı borç ödemelerini geciktirmeye yöneltti. Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Vergi sonrası gelirlerin ödenmemiş mortgage borçlarına oranı 1980 yılından itibaren giderek arttı, %45 olan bu oran 2004 yılına gelindiğinde %90'ına ulaştı. Mortgage borçlarına artıran nedenler arasında konut sahipliğinin artması (aynı konut için kira ödemesi yerine mortgage kredi ödemesinin yapılması), faiz oranlarının düşmesi, vergi kanunlarının değişmesi ve konut değerinin artması yer aldı.
Yatırımcıların risk almadan kazanç elde etme isteği maliyeti düşük, kolay kredi imkanlarına bağlı olarak tüketicilerin aşırı borçlanmasına ve kontrolsüz kredi genişlemesine neden olarak sistemin kırılganlığını artırdı. ABD'de subprime borçlularının ödeme güçlüğüne düşmesi ile tetiklenen kriz, bu kırılganlıklarla birlikte büyüdü. Kredi piyasasında ortaya çıkan kriz mortgage kredileri üzerinde odaklansa da kredi kartı geri ödemeleri belirgin bir sorun olarak sistemde yer aldı.
ABD mortgage piyasasında 2000-2008 döneminde faaliyet gösteren kurumlar itibarıyla toplam mortgage kredilerinin %35'i finans kurumları, %5'i federal kuruluşlar, %50'si ipotekli konut kredileri fonu tarafından, %10'u bireysel ve diğer yollardan karşılandı.
-VARLIKLARDAN SİLİNEN KREDİLERDE EN BÜYÜK PAY MORTGAGE KREDİLERİ-
Bankacılık sektöründe varlıklardan silinen kredilerin gelişimine bakıldığında, bir önceki yıla göre artışın yüzde 122 oranı ile en çok 2008 yılının ilk çeyreğinde gerçekleştiği kaydedilen analizde, ''bu artışın içinde yüzde 531 ile en büyük paya mortgage kredileri sahiptir. 2007 yılında 38 milyar 122 milyon dolar olan net silinen aktif değeri 2008 yılının ilk çeyreğinde 15 milyar 722 milyon dolar olarak gerçekleşmiştir. Mortgage kredileri nedeniyle yapılan net silinen aktif değeri 2007 yılında 8 milyar 4 milyon dolar ve 2008 yılının ilk çeyreğinde 5 milyar 985 milyon dolar'' denildi.
-KRİZİN NEDENLERİ-
Analizde, krizin nedenleri şu başlıklarla özetlendi:
''Mortgage kredilerinin yapısının bozulması, faiz yapısının uyumsuzlaşması, konut fiyatlarındaki balon artışlar, menkul kıymetlerin fonlanmasında yaşanan sıkışıklık, kredi türev piyasalarının genişlemesi, kredi derecelendirme sürecindeki sorunlar.''
Analize göre, faizlerin düşük olduğu dönemlerde artan risk iştahıyla kişilerin kredi geçmişlerine bakılmadan verilen subprime mortgage kredilerinde, faizlerin yükselmesiyle birlikte temerrütler ve icra yoluyla satışların artmaya başladı, bu durum karmaşık türev araçlarla finansal sisteme yayılarak dalgalanmaya neden oldu.
-SİSTEMİN TEMELİ SORUNLU-
Analize göre, derecelendirme yapısına bakıldığında, subprime mortgage kredilerine dayalı tahvillerin %96'sına A grubu derece verilerek en başta, sistemin temeli sorunlu olarak kuruldu.
ABD mortgage pisasasında mortgage kredilerine ilişkin dolandırıcılıkların son yıllarda artış gösterdiği, ancak mortgage dolandırıcılıklarının tespitine ilişkin belli bir çözüm yolu bulunamadığı belirtilen Analize göre, 2003 yılında 6936 olan şüpheli işlem sayısı, 2006 yılında 35 bin 617'ye, 2007'de 46 bin 717'ye yükseldi. Tespit edilen şüpheli işlemlerin sadece %7'sinin neden olduğu zarar ortaya konabildi, bu ise 813 milyon dolar olarak gerçekleşti.
-SPEKÜLATÖRLERİN ETKİSİ-
Spekülatörlerin konut fiyatlarına etkisine değinilen analize göre, örneğin hileli işleme konu olan konut 20.000 dolara satın alındı, değerlemesi hileli şekilde 80 bin dolara yapıldı, yapılan değerleme sonrasında sahte satış işlemiyle konut bedelinin %80'i olan 64.000 dolar kredi kullanıldı ve spekülatör 44 bin dolar kar etti. Bu konutlar, genellikle icra yoluyla satıldı. Banka gerçek değeri 20.000 dolar olan konut için 64.000 dolar kredi kullandırarak 44 bin dolar zarar etti, bu kredi FHA sigortalı ise bu zarar hükümet tarafından karşılandı.
Analize göre, mortgage dolandırıcılık göstergeleri arasında, ''abartılarak yapılmış, gerçeği yansıtmayan değerlemeler, komisyoncular ve ekspertizler tarafından artırılan komisyon primleri, kredi başvurularında yapılan değişiklikler, sahte kredi dokümantasyonları, refinansman amacıyla alınan krediler ve yatırımcıların garanti edilmiş kısa vadeli yeniden satın alma yatırımları'' yer alıyor.Daha fazla bilgi almak istiyorum.
enuygun ev kredisi
Konut kredileri hakkında merak ettiğiniz herşeyi bu sitede bulabilirsiniz, konut kredisi başvurusu, ev kredisi taksit hesaplama, ev kredisi faizleri, konut kredileri için gereken belgeler, konut kredileri sigortaları, ev kredisi alırken ekspertiz durumu, ev kredisi taksitlerinin ödenmemesi halinde doğabilecek hukuki sorunlar, sabit faizli konut kredileri, değişken faizli konut kredileri, sadece faiz ödemeli ev kredileri, ertelemeli ev kredisi , enuygun ev kredisi taksitleri, hangi ev kredisi en uygun, banka kredileri koşulları neye göre belirlenir...
www.kredipazari.com
Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Keywords:ev kredisi başvurusu, en iyi ev kredisi , en iyi ev kredisi hangisi, ev kredisi, faiz hesaplama, hangi banka en ucuz, hangi ev kredisi en ucuz, ipotek kredisi, ev kredisi faiz oranları, ev kredisi hesaplama
www.kredipazari.com
Daha fazla bilgi almak istiyorum.
Keywords:ev kredisi başvurusu, en iyi ev kredisi , en iyi ev kredisi hangisi, ev kredisi, faiz hesaplama, hangi banka en ucuz, hangi ev kredisi en ucuz, ipotek kredisi, ev kredisi faiz oranları, ev kredisi hesaplama
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)