mortgage krizinin nedenleri ev kredileri krizi

MORTGAGE KREDİLERİNİN YAPISININ BOZULMASI, FAİZ YAPISININ UYUMSUZLAŞMASI, KONUT FİYATLARINDAKİ BALON ARTIŞLAR-BDDK RAPORU

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), ABD mortgage krizinin nedenleri arasında ''mortgage kredilerinin yapısının bozulması, faiz yapısının uyumsuzlaşması, konut fiyatlarındaki balon artışlar'' bulunduğunu bildirdi.

BDDK'ya göre, menkul kıymetlerin fonlanmasında yaşanan sıkışıklık, kredi türev piyasalarının genişlemesi, kredi derecelendirme sürecindeki sorunlar da krizin diğer nedenleri.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

BDDK'nın ''ABD Mortgage Krizi'' analizine göre, 2007-2008 küresel finansal dalgalanmanın kaynağı olan ABD Mortgage krizi, piyasa yapısı ve denetim eksiklikleri ile izlenen politikalar sonucu ortaya çıkan sorunlarla, tahmin edilemeyen olumsuzluklara neden oldu.

Mortgage piyasasında süreç incelendiğinde, ipoteğe dayalı kredi sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında yaşanan sorunlar, sistemin işleyişinde aksaklıklara neden olurken, ABD mortgage piyasasında özellikle subprime (yüksek riskli) ve değişken faiz oranlı mortgage kredilerinin nakit akışlarının bozulması, bu piyasayla ilişkili menkul kıymet piyasalarını da etkiledi.

Subprime krediler özü gereği riskli krediler grubunda yer almasına rağmen, bu riskler yokmuş gibi, bu tür kredilerin kullanılmasıyla sistem sorun çıkarmaya başladı. Riski yüksek kişilere daha yüksek faiz oranları ile mortgage kredisi kullandırılması ve faiz oranlarının yükselmesi ile faiz yükü arttı, faiz ve anapara ödemelerinde aksaklıklar baş gösterdi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Subprime mortgage kredileriyle başlayan kredi krizinin büyüyerek, diğer kredi türlerini de etkisi altına alması, mortgage piyasasının tamamının etkilenmesine neden oldu.

Konut fiyatlarındaki balon artışlar da piyasada asimetrik bilgiye neden olarak, kredi kullanıcılarının yanlış yönlendirilmesine yol açtı ve konut satın almanın bir yatırım aracı olarak algılanmasına neden oldu.

-MORTGAGE KRİZİNDEKİ İLGİLİ TARAFLAR-

Mortgage piyasasının temelini oluşturan mortgage kredilerini ihraç eden kuruluşlar açısından ortaya çıkan temel sorun, bu kurumlarca düşük kredi standartlarının belirlenmesi oldu.

Menkul kıymet ihraç edenler açısından konuya bakıldığında da kredi piyasasında bir daralma yaşanmaması amacıyla gerekli denetim ve düzenlemelerin yapılmaması ve piyasanın kendiliğinden dengeye gelmesi yönündeki beklenti mortgage krizine yol açtı.

Mortgage ipoteklerine dayalı menkul kıymetleştirme sürecinin işleyişine bakıldığında ise denetim eksikliği nedeniyle konut kredilerinin kullanım amacı konut edinme yerine, konut spekülatörlüğüne dönüştü ve sistem aksamaya başladı.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Global menkul kıymetler piyasasına bakıldığında ise aktiflerine menkul kıymetleştirilmiş ürünleri alan şirketlerin, piyasada sorunlar oluşmaya başladığında bu aktifleri finansman bonosu gibi kısa vadeli kaynaklarla finanse etmeye çalışmaları da kısa sürede yüksek meblağlarda zarar açıklamalarına neden oldu.

Kredi derecelendirme kuruluşları açısından ise menkul kıymetleştirme havuzunu oluşturan ürünler yerine, bu ürünleri ihraç eden kurumların derecelendirilmesi risklerin saklı kalmasına, ihraç edilen menkul kıymetin gerçek risklilik düzeyinin ortaya konulmamasına yol açtı.

Menkul kıymetlerin sorunsuz krediler gibi derecelendirilmesi yatırımcı iştahlarını artırdı ve risklerin yayılmasına neden oldu. Bireysel yatırımcıdan serbest fonlara kadar birçok yatırımcı aktifine mortgage kredilerine dayalı finansal araçları dahil etti.

Bankalar, monoline (finansal garanti veren) sigorta şirketleri, devlet destekli kuruluşlar ve serbest fonların da aralarında bulunduğu kurum ve kuruluşların kaldıraç etkisi yüksek olan riskleri üstlenmeleri sonucunda yatırımcılar, piyasayı sorgulamadan ve kredi dereceleri hakkında yeterli bilgi sahibi olmadan kredi derecelerine güvenerek yatırımlarını gerçekleştirdi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

-SORUNLU KREDİ YAPISI-

Mortgage piyasalarının sorunlu kredi yapısını da subprime mortgage kredileri ile değişken faiz oranlı mortgage kredileri oluşturdu.

ABD finans piyasalarında son yıllarda kredilerin esnek şartlarda verilmesi, mortgage krizini tetikleyen unsurlardan biri oldu. Hem düzenleyicilerin, hem de risk yöneticilerinin bu uygulamaları görmezlikten gelmeleri sistem içinde sorunların domino etkisi yaratmasına neden oldu.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

ABD mortgage krizi kaynaklı finansal dalgalanmanın temelinde yatan nedenlerden biri, kamuoyuna yapılan hatalı ya da eksik açıklamaların yatırımcılar tarafından veri kabul edilerek, varlığın daha menkul kıymetleştirme sürecinde iken bu hatayı giderecek daha sağlıklı yeni bir değerlemenin yapılmaması oldu.

-KRİZ LİKİDİTE KRİZİNE DÖNÜŞTÜ-

Analize göre, kriz her ne kadar başlangıcında bir mortgage krizi olarak ortaya çıksa da takip eden süreçte bir likidite krizine dönüştü.

ABD'de 2007 yılında, finans ve sigorta, gayrimenkul, inşaat ve madencilik sektörü başta olmak üzere toplam 4 sektörün büyüme hızının yavaşlamasıyla genel ekonominin büyüme hızı da yavaşladı. Ekonomik büyümenin yavaşlamasına neden olan reel sektör, mortgage krizinden olumsuz etkilendi.Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Otorite açısından bir politika aracı olarak görülen faiz oranlarındaki değişim kredi piyasasında daraltıcı etki yaptı, kredi piyasasında 2006 yılında yüzde 13,2 oranında artış sağlanırken, 2007 yılında bu oranın yüzde 4,8 olarak gerçekleşti. Analizde, ''bu durum, Bush yönetiminin kredi piyasasını canlı tutarak ekonomik gelişmeye katma değer sağlama amacına uymamaktadır'' denildi.

2007 sonu itibarıyla ABD cari açık rakamının tarihinde en yüksek seviyeye ulaşarak, 811,5 milyar dolar olarak gerçekleştiği belirtilen çalışmada, ''GSMH'nın yüzde 5,9'u olan cari açık değeri Amerika gibi büyük bir ekonomi için bile oldukça yüksektir. IMF kriterlerine göre yüzde 4'ün üzerindeki oranlar riskli olarak tanımlanmaktadır'' denildi.

-MORTGAGE BORÇLARININ ARTMASI-

Analize göre, ABD hükümetinin tüketimi destekleyen politikaları ile aşırı tüketim eğilimi gösteren tüketicileri, kullanımı karşılığında ipotek gerektirmeyen kredi kartı borç ödemelerini geciktirmeye yöneltti. Daha fazla bilgi almak istiyorum.

Vergi sonrası gelirlerin ödenmemiş mortgage borçlarına oranı 1980 yılından itibaren giderek arttı, %45 olan bu oran 2004 yılına gelindiğinde %90'ına ulaştı. Mortgage borçlarına artıran nedenler arasında konut sahipliğinin artması (aynı konut için kira ödemesi yerine mortgage kredi ödemesinin yapılması), faiz oranlarının düşmesi, vergi kanunlarının değişmesi ve konut değerinin artması yer aldı.

Yatırımcıların risk almadan kazanç elde etme isteği maliyeti düşük, kolay kredi imkanlarına bağlı olarak tüketicilerin aşırı borçlanmasına ve kontrolsüz kredi genişlemesine neden olarak sistemin kırılganlığını artırdı. ABD'de subprime borçlularının ödeme güçlüğüne düşmesi ile tetiklenen kriz, bu kırılganlıklarla birlikte büyüdü. Kredi piyasasında ortaya çıkan kriz mortgage kredileri üzerinde odaklansa da kredi kartı geri ödemeleri belirgin bir sorun olarak sistemde yer aldı.

ABD mortgage piyasasında 2000-2008 döneminde faaliyet gösteren kurumlar itibarıyla toplam mortgage kredilerinin %35'i finans kurumları, %5'i federal kuruluşlar, %50'si ipotekli konut kredileri fonu tarafından, %10'u bireysel ve diğer yollardan karşılandı.

-VARLIKLARDAN SİLİNEN KREDİLERDE EN BÜYÜK PAY MORTGAGE KREDİLERİ-

Bankacılık sektöründe varlıklardan silinen kredilerin gelişimine bakıldığında, bir önceki yıla göre artışın yüzde 122 oranı ile en çok 2008 yılının ilk çeyreğinde gerçekleştiği kaydedilen analizde, ''bu artışın içinde yüzde 531 ile en büyük paya mortgage kredileri sahiptir. 2007 yılında 38 milyar 122 milyon dolar olan net silinen aktif değeri 2008 yılının ilk çeyreğinde 15 milyar 722 milyon dolar olarak gerçekleşmiştir. Mortgage kredileri nedeniyle yapılan net silinen aktif değeri 2007 yılında 8 milyar 4 milyon dolar ve 2008 yılının ilk çeyreğinde 5 milyar 985 milyon dolar'' denildi.

-KRİZİN NEDENLERİ-

Analizde, krizin nedenleri şu başlıklarla özetlendi:
''Mortgage kredilerinin yapısının bozulması, faiz yapısının uyumsuzlaşması, konut fiyatlarındaki balon artışlar, menkul kıymetlerin fonlanmasında yaşanan sıkışıklık, kredi türev piyasalarının genişlemesi, kredi derecelendirme sürecindeki sorunlar.''

Analize göre, faizlerin düşük olduğu dönemlerde artan risk iştahıyla kişilerin kredi geçmişlerine bakılmadan verilen subprime mortgage kredilerinde, faizlerin yükselmesiyle birlikte temerrütler ve icra yoluyla satışların artmaya başladı, bu durum karmaşık türev araçlarla finansal sisteme yayılarak dalgalanmaya neden oldu.

-SİSTEMİN TEMELİ SORUNLU-

Analize göre, derecelendirme yapısına bakıldığında, subprime mortgage kredilerine dayalı tahvillerin %96'sına A grubu derece verilerek en başta, sistemin temeli sorunlu olarak kuruldu.

ABD mortgage pisasasında mortgage kredilerine ilişkin dolandırıcılıkların son yıllarda artış gösterdiği, ancak mortgage dolandırıcılıklarının tespitine ilişkin belli bir çözüm yolu bulunamadığı belirtilen Analize göre, 2003 yılında 6936 olan şüpheli işlem sayısı, 2006 yılında 35 bin 617'ye, 2007'de 46 bin 717'ye yükseldi. Tespit edilen şüpheli işlemlerin sadece %7'sinin neden olduğu zarar ortaya konabildi, bu ise 813 milyon dolar olarak gerçekleşti.

-SPEKÜLATÖRLERİN ETKİSİ-

Spekülatörlerin konut fiyatlarına etkisine değinilen analize göre, örneğin hileli işleme konu olan konut 20.000 dolara satın alındı, değerlemesi hileli şekilde 80 bin dolara yapıldı, yapılan değerleme sonrasında sahte satış işlemiyle konut bedelinin %80'i olan 64.000 dolar kredi kullanıldı ve spekülatör 44 bin dolar kar etti. Bu konutlar, genellikle icra yoluyla satıldı. Banka gerçek değeri 20.000 dolar olan konut için 64.000 dolar kredi kullandırarak 44 bin dolar zarar etti, bu kredi FHA sigortalı ise bu zarar hükümet tarafından karşılandı.

Analize göre, mortgage dolandırıcılık göstergeleri arasında, ''abartılarak yapılmış, gerçeği yansıtmayan değerlemeler, komisyoncular ve ekspertizler tarafından artırılan komisyon primleri, kredi başvurularında yapılan değişiklikler, sahte kredi dokümantasyonları, refinansman amacıyla alınan krediler ve yatırımcıların garanti edilmiş kısa vadeli yeniden satın alma yatırımları'' yer alıyor.Daha fazla bilgi almak istiyorum.